Как «льготная ипотека» убивает рынок недвижимости Иркутска

Несмотря на массовое обнищание домохозяйств и снижение покупательной способности граждан в Иркутске стремительно дорожает жилье. Рост цен столь масштабен, что впору говорить о надвигающемся коллапсе.

БАБР неоднократно писал про риски так называемого ипотечного пузыря, созревшего в России после запуска программы льготной госипотеки:

Пир во время Сovid: в России созрел ипотечный пузырь

Тревожная осень: ипотечный пузырь и просроченные кредиты

Правительство Михаила Мишустина продлило льготную ипотеку до 1 июля 2021 года. Эксперты предупреждают, что все позитивные эффекты программы уже исчерпаны, дальше можно ожидать охлаждения рынка и роста неплатежей. Здесь важно понимать, что программа изначально задумывалась не как мера по облегчению жилищного кредита, а как тактическое средство поддержания стабильности на строительном рынке. Иными словами, спасали прежде всего крупных застройщиков. В этом плане льготная ипотека себя полностью оправдала: девелоперы отчитываются о 30-50% росте доходов по сравнению с 2019 годом.

Для граждан ситуация менее однозначна. До старта программы люди брали ипотеку под 8-10%, теперь — под 6,5%. Казалось бы, выгоды налицо. Однако выигрыш в ставке с лихвой перекрыт ростом цен, который в среднем по стране уже составил более 10% для новостроек. На разгон ценников играют и другие факторы: отмена долевого строительства (с 1 июля 2019 года) и отток денег с депозитов из-за понижения ставки ЦБ до исторического минимума.

Последний пункт заслуживает особого внимания: огромное число квартир продается «инвесторам», которые хотят с помощью недвижимости защитить свои накопления, расценивая этот актив как привычную альтернативу депозитам. Слово «инвестор» взято в кавычки не случайно. В реальности такого рода вложения дают больше вреда, чем пользы — трех и пятилетние налоговые барьеры НДФЛ ограничивают возможности для спекуляций, а продажа с длинным плечом зачастую оборачивается тем, что всю прибыль съедает инфляция и девальвация. Применительно к рынку в целом подобные «инвестиции» создают дисбаланс спроса и оказывают давление на цены.

Все перечисленные факторы — льготная ипотека, сворачивание долевки и перевод накоплений в недвижимость — делают ситуацию крайне нездоровой. В стране жесткий кризис, доходы падают, покупательная способность граждан и домохозяйств находится на многолетнем дне. А цены на квартиры растут, причем галопирующими темпами.

Поговорим про Иркутск

В 2016-17 годах, на излете предыдущего кризиса, цены стагнировали, а местами даже падали, что отражало общую социальную и экономическую апатию общества. Так среди городских новостроек цена квадрата колебалась у отметки 56 тысяч рублей, среди вторичного жилья — 55 тысяч рублей. Первая волна подорожания пришлась на 2018-19 годы, когда рынок начал оживать, подстегиваемый не только вялым оптимизмом домохозяйств, но и страхом перед строительной реформой, предполагавшей монополизацию и банкротство значительного числа малых и средних фирм (эти опасения по большей части подтвердились). К концу 2019 года средняя цена квадрата в новостройке Иркутска выросла до 63 тысяч рублей, на вторичном рынке — до 64 тысяч рублей.

А потом наступил 2020 год. Льготная ипотека. Ура. За январь-сентябрь цены на первичном рынке выросли на 21% (!), до 75 тысяч рублей за квадрат, на вторичном — до 74 тысяч рублей. Расклад по отдельным района впечатляет еще сильнее: например, цена квадрата в новом доме Октябрьского района выросла до 80 тысяч рублей, а в центральном Кировском районе —до 95 тысяч рублей. Такой уровень цен сложно назвать адекватным, ведь он никак не соотносится с динамикой доходов горожан.

Возьмем Ленинский район Иркутска, который в силу исторических особенностей всегда считался дешевым (и неблагополучным). В 2016 году квадрат нового жилья здесь стоил около 41 тысяч рублей, к сентябрю 2020 года он подорожал до 59 тысяч рублей (рост на 43% или 18 тысяч). Или неблагоустроенный и депрессивный Куйбышевский район: за четыре года цена квадрата здесь выросла с 44 до 72 тысяч рублей (+ 63% или 28 тысяч). Интересно, а на сколько за эти годы выросли реальные располагаемые доходы жителей указанных районов?

Ситуация абсурдна: в микрорайоне Березовый Марковского МО, который давно укрепился в статусе одного из главных пригородных гетто Иркутска, цена квадрата подскочила до 63-70 тысяч рублей, притом что еще два года назад цены не превышали 50 тысяч рублей, а на этапе строительства (2014-16 годы) застройщик отдавал квартиры по 30 тысяч за квадрат. Безумие, по другому и не скажешь.

Иркутский рынок недвижимости чудовищно перегрет, это очевидно. И самое печальное, что такой расклад неизбежно отсекает от покупки жилья самую нуждающуюся прослойку — молодые семьи, ведь когда цены растут на 20-25% в год никакая льготная ипотека уже не помощник. Кто выигрывает от этой вакханалии? Прежде всего, строительные бароны, которые получают сверхприбыли, спихивая «инвесторам» и перекупщикам все свободные объемы, причем качество жилья волнует и тех и других в последнюю очередь — они не собираются в нем жить.

Новости Прибайкалья - в Вайбере. Только эксклюзив! Подписывайтесь!

Читайте нас в Одноклассниках!

Читайте нас в Телеграме!

URL: https://babr24.com/irk/?IDE=206361

bytes: 5586 / 5104

Обсудить на форуме Бабра в Telegram

Поделиться в соцсетях:

Автор текста: Леонид Федоров, редактор журналистских расследований.

На сайте опубликовано 419 текстов этого автора.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Иркутск)

Депутатские закрома: Евгений Бакуров зарыл все деньги в землю?

Новоиспечённый единоросс Евгений Бакуров за 2021 год заработал 173 миллиона рублей и тем самым приумножил свои доходы в два раза. В принципе такой большой капитал оправдан — нужно же платить штрафы за вырубку лесов и покупать кучу земельных участков.

Бармалей Рыбин

Экономика и бизнесРасследованияИркутск

11716

06.08.2022

Продажная Sluta: X5 Group выкупил крупные торговые сети в Сибири

X5 Group выкупил 70% капитала «Слаты». Ожидаемо, не правда ли? Ситуация для ритейлеров очень даже выгодная: «Слата» уже давно пытается продаться, а «Пятёрочка» не выдерживает конкуренцию на иркутском рынке.

Денис Миронов

Экономика и бизнесИркутск Красноярск

12638

05.08.2022

Добыча нефрита в Бурятии. Разбор БАБРа

БАБР представляет краткую хронику добычи нефрита в Бурятии. В материале мы расскажем, чем ценится нефрит, сколько его в Бурятии, кто и как добывает минерал.

Есения Линней

Экономика и бизнесРасследованияБурятия Иркутск Китай

12133

01.08.2022

В Иркутск возвращается рэкет?

Что стоит за лоском и внешним благополучием немалого числа национал-предателей? Кого, в нашем случае, привыкли считать успешными бизнесменами и политиками, часто занимающими привилегированные места в ложе государства?

Глеб Самойлов

Экономика и бизнесРасследованияИркутск

37988

01.08.2022

Вторая часть сказа о том, как Павел Сумароков «Усольским свинокомплексом» управлял

С момента публикации «Бабра» о том, как обстоят дела у одного из самых политически и экономически весомых кланов Приангарья – семейства Сумароковых – прошло меньше месяца, а мы уже получили компульсивный «фидбек» от обеспокоенных агромагнатов: курс «развития» Свинокомплекса вновь совершил разворот ...

Сергей Кузнецов

Экономика и бизнесРасследованияИркутск

18597

27.07.2022

Участники Байкальского саммита девелоперов побывали на градостроительных проектах En+ Group

Компания En+ Group продолжает знакомить экспертное сообщество с масштабными инвестиционными проектами, которые проводятся по инициативе основателя компании Олега Дерипаски в рамках развития сибирских городов.

Соня Ломачевская

Экономика и бизнесИсторияОбществоИркутск

6692

25.07.2022

В Усть-Куте прошла спартакиада ИНК с участием 178 сотрудников

В Усть-Куте прошла VIII Спартакиада Иркутской нефтяной компании. В состязаниях участвовали 178 сотрудников офиса, месторождений и дочерних предприятий. Шесть команд состязались в 13 видах спорта – командных и личных.

Соня Ломачевская

Экономика и бизнесСпортИркутск

6550

15.07.2022

Кот из дома – мыши в пляс: сказ о том, как Павел Сумароков «Усольским свинокомплексом» управлял да добрых молодцов между собой ругал

Даже после падения красного губернатора Сергея Левченко Усольский район до последнего времени оставался оплотом власти коммунистов в Иркутской области.

Сергей Кузнецов

Экономика и бизнесПолитикаРасследованияИркутск

20708

11.07.2022

Поправки приняты. Бюджетники обойдутся?

За обсуждениями межпартийных и межфракционных перебежек депутатов Законодательного собрания Иркутской области в рамках минувшей сессии регионального парламента практически осталась без внимания тема повышения заработных плат работникам бюджетной сферы. А зря.

Алексей Костин

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

8408

11.07.2022

Эксперты-экологи побывали на Иркутском заводе полимеров в Усть-Куте

Председатель Иркутского отделения Всероссийского общества охраны природы Вера Шлёнова, руководитель отдела экологического просвещения ФГБУ «Заповедное Прибайкалье» Светлана Добрынина и председатель Иркутского областного отделения Русского географического общества, главный научный сотрудник ...

Соня Ломачевская

Экономика и бизнесИркутск

7713

10.07.2022

En+ Group исполнилось 20 лет – реализованные проекты и перспективы

Один из ключевых работодателей Иркутской области компания En+ Group подвела итоги своей двадцатилетней работы. Компания не только заняла лидирующие позиции в металлургическом и энергетическом сегментах рынка, но и достигла высоких результатов в социальной политике.

Соня Ломачевская

Экономика и бизнесОбществоЭкологияРоссия Иркутск Красноярск

8136

01.07.2022

На Братской и Красноярской ГЭС проходит очередной этап модернизации

Компания En+ Group успешно продолжает работы по комплексной модернизации оборудования Красноярской и Братской ГЭС. Основатель En+ Group Олег Дерипаска ещё на старте компании обозначил одним из ключевых направлений модернизацию и обновление оборудования предприятий Группы.

Соня Ломачевская

Экономика и бизнесИркутск Красноярск

4912

30.06.2022

Лица Сибири

Прушинская Екатерина

Калабин Геннадий

Соболев Василий

Данилов Андрей

Заречный Валерий

Левченко Евгений

Долгих Владимир

Бендер Леонид

Цыренова Екатерина

Ручкин Константин