Безумие иркутской недвижимости: когда ждать обвал?

Вакханалия на иркутском рынке недвижимости продолжается. Льготную ипотеку свернули, но девелоперам плевать.

Иркутский рынок недвижимости — крайне специфичен. В силу определенных факторов он всегда был одним из самых переоцененных в Сибири, а конкретный город Иркутск — едва ли не самым дорогим среди городов с населением менее 1 миллиона человек. Да что там, в плане цен на жилье Иркутск легко обходит не только Красноярск, но и Новосибирск, хотя это столичные миллионники с более развитой инфраструктурой и меньшей удаленностью от Москвы и Европы.

Какие это факторы? Во-первых, дефицит свободной земли в границах муниципалитета (именно поэтому, в частности, население Иркутска почти не растет, а население Иркутского района каждый год прибавляет по 10-15 тысяч новых жителей). Во-вторых, высокая монополизация рынка, где бал правят три-четыре крупных застройщика, на которых приходится львиная доля всего вводимого жилья и которые годами держат цены, объясняя это дороговизной материалов и «высокими сейсмическими требованиями».

Ранее по теме:

Иркутская жесть: +17% за квадрат с начала года

В последние два года к этому присовокупились новые факторы: массовая выдача жилищных сертификатов для переселенцев с Северов и из зоны наводнения 2019 года; слабое предложение на фоне сворачивания долевого строительства и ввода экспроу-счетов; так называемая льготная ипотека и общий нездоровый ажиотаж на рынке в контексте пандемии и очередной волны девальвации рубля.

Как итог — в Иркутске самая дорогая недвижимость в СФО с впечатляющей динамикой цен. Сегодня цены на новые квартиры в «городе столичном» вполне сопоставимы с городами Восточной Европы, что само по себе нонсенс.

Добавим конкретики. В прошлых материалах на эту тему БАБР писал, что за 2019-20 годы цены на иркутские новостройки прибавили 32%, а на вторичное жилье — 28%. Первое полугодие 2021 года дает прикурить: цена квадрата в новостройках взлетела еще на 21%; во вторичке — на 12%. Таким образом совокупный рост цен за 2,5 года составил 53% для первичного жилья и 40% для вторичного. Безумие, особенно если помнить, что реальные доходы жителей области все это время падали, население региона сокращалось, а цены на ипотеку в среднем превышали 7-8%, что совершенно несопоставимо с 1-2% в Европе и США, где наблюдается похожий рост цен.

По состоянию на конец июня цена квадратного метра в новостройках Иркутска достигла 94 тысяч рублей (и более 100 тысяч для объектов в Октябрьском и Кировском районах города). Вторичное жилье в среднем оценивается в 87,5 тысячи за квадрат, но в хороших локациях цена может достигать 95 и даже 100 тысяч за квадрат.

Впрочем, перегретый рынок уже перешел к охлаждению, причем довольно заметному. Если в апреле новостройки дорожали на 9% за месяц, то в июне только на 1,9%, а для вторичного жилья рост составил символические 0,8%. Риэлторы отмечают, что реальных покупателей все меньше, падает и число совершаемых сделок, включая ипотечные. Программа льготной ипотеки фактически остановлена: лимит по ней снижен государством до 3 миллионов рублей — в Иркутске квартир с таким ценником почти не осталось.

На горизонте замаячил серьезный ипотечный кризис: в продажу вываливается все больше квартир с обременением — их доля к концу 2021 года может достичь 25%. По маркам развитых стран это не очень много, однако здесь стоит учитывать российскую специфику и уже упомянутое сокращение реальных доходов граждан (и населения вообще). Большую часть ипотечных квартир в 2020-21 годах покупали для сомнительных инвестиций, как аналог банковскому депозиту. Соответственно, резкий взлет спроса был спекулятивным, и сегодня этот стимул полностью исчерпан. У людей нет накоплений и мотивации для дальнейшей накачки рынка деньгами, тем более что политика ЦБ в отношении ставок поменялась, и банковские вклады вновь становятся привлекательными.

Впереди — более существенное охлаждение рынка и неизбежная коррекция. Вряд ли стоит ждать возвращения к ценам 2019 года, однако просадка на 10-20% представляется вероятной. БАБР следит за развитием событий.

URL: https://babr24.com/irk/?ADE=216050

Bytes: 4440 / 4114

Версия для печати

Скачать PDF

Поделиться в соцсетях:

Также читайте эксклюзивную информацию в соцсетях:
- Телеграм
- Джем
- ВКонтакте
- Одноклассники

Связаться с редакцией Бабра в Иркутской области:
irkbabr24@gmail.com

Автор текста: Антoн Херсонцев, журналист.

На сайте опубликовано 2639 текстов этого автора.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Иркутск)

Сосед соседу рознь: экономический разрыв Бурятии с Иркутском и Забайкальем

Республика Бурятия заняла 59 место в рейтинге регионов России по доле высокопроизводительных рабочих мест (ВПРМ). Исследование «РИА Новости» зафиксировало, что в 2024 году на тысячу занятых в республике приходилось 288 таких мест.

Виктор Кулагин

Экономика и бизнесПолитикаБурятия Иркутск Забайкалье

9154

03.09.2025

Wildberries идёт в Ангарск: что ждёт город от нового логистического центра

В Ангарске собираются построить крупнейший в Восточной Сибири распределительный центр Wildberries. Компания уже получила земельный участок в аренду, и мэр Сергей Петров подписал все необходимые документы. До конца года маркетплейс зарегистрирует своё подразделение в городском округе.

Анна Моль

Экономика и бизнесИркутск

8840

02.09.2025

«Саянскхимпласт» в эпоху перемен: у работяг все стабильно

Пока отнятое у Виктора Круглова предприятие «Саянскхимпласт» таинственно мигрирует в принципиально новый этап своей истории, надо бы посмотреть, какие вакансии оно предлагает. Может быть, без власти мироеда Круглова на заводе уже начались какие-то позитивные перемены?

Георгий Булычев

Экономика и бизнесОбществоИркутск

8120

27.08.2025

Золотодобыча на распутье: новые технологии против суровой реальности

Казалось бы, золотодобывающая отрасль в России находится на пике: цена на драгоценный металл стабильно растет и бьет рекорды, а, согласно прогнозам ученых, к 2030 году страна может удвоить объемы добычи – до 600 тонн в базовом сценарии.

Александр Тубин

Экономика и бизнесКрасноярск Иркутск

11643

22.08.2025

«Сегежа групп»: розовые котельные на какашках единорогов

Тут компания «Сегежа групп» опять рапортует, что ее «сибирские предприятия наращивают производство пеллет».

Георгий Булычев

Экономика и бизнесОбществоЖКХИркутск Красноярск Бурятия

11284

20.08.2025

Группа «Илим». Иркутскстат, где зарплаты?!

Средняя начисленная зарплата в Иркутской области в апреле 2025-го, по опубликованной в конце июля информации Иркутскстата, составила 95806 рублей. И в это же время, летом, группа «Илим» в объявлениях пригласила в Братске желающих работать под своим началом.

Георгий Булычев

Экономика и бизнесИркутск

14290

15.08.2025

Сезон вандализма

Расследование о главном воротиле иркутской коммерческом медицины Сергее Прокофьеве вызвало большой резонанс. Вспомнили о персонаже потому, что всплыли документы по его строительно-девелоперской фирме в одной из стран NATO. Статья так и называлась «Испанский стыд Сергея Прокофьева».

Ярослава Грин

Экономика и бизнесНедвижимостьСкандалыИркутск

21592

13.08.2025

Ремонт по-иркутски: столбы посреди тротуара, дыры в новом асфальте и Болотову хоть бы что

В Иркутской области лето — не только сезон отпусков, но и сезон ямочного героизма. Из каждого утюга транслируют про «масштабные» ремонты, «модернизацию дорожной инфраструктуры» и другие важные слова. А на деле — мы в рейтингах-то вроде бы и неплохо выглядим, а на улицах Иркутска так, что хоть плачь.

Анна Моль

Экономика и бизнесТранспортЖКХИркутск

20463

08.08.2025

Группа «Илим» сэкономит на работягах

Группа «Илим» заявила о кризисе в целлюлозно-бумажной отрасли и объявила режим экономии.

Георгий Булычев

Экономика и бизнесИркутск

18294

06.08.2025

Нового директора «Саянскхимпласта» народу не показывают

Скоро уж два месяца как у изъятого у Виктора Круглова «Саянскхимпласта» новый генеральный директор – Михаил Александров, по совместительству являющийся руководителем ОАО «Ангарский завод полимеров».

Георгий Булычев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

20998

05.08.2025

«Золотые» рейсы, или Вынужденная изоляция Бодайбо

Бодайбо – один из ключевых центров золотодобычи в России. Здесь работают крупные компании, такие как «Полюс», «Высочайший» (GV Gold), «Лензолото» и другие. Однако их присутствие почти не ощущается в повседневной жизни города: дороги разбиты, жилье ветшает, инфраструктура слабо развита.

Глеб Севостьянов

Экономика и бизнесСкандалыТранспортИркутск

17593

05.08.2025

Нью-Васюки от «Системы»: олигарх Евтушенков и его гастроли по регионам

Этим летом радостная новость озарила Хабаровский край: на Петербургском международном экономическом форуме подписано соглашение с основателем АФК «Система» Владимиром Евтушенковым, «направленное на привлечение частного капитала в региональную экономику».

Георгий Булычев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

14490

04.08.2025

Лица Сибири

Струглин Герман

Калабин Геннадий

Демиденко Ольга

Гаськов Владимир

Тринцуков Сергей

Соболев Василий

Кустос Евгений

Шантуров Анатолий

Кузнецов Александр

Гайкова Ольга