Безумие иркутской недвижимости: когда ждать обвал?

Вакханалия на иркутском рынке недвижимости продолжается. Льготную ипотеку свернули, но девелоперам плевать.

Иркутский рынок недвижимости — крайне специфичен. В силу определенных факторов он всегда был одним из самых переоцененных в Сибири, а конкретный город Иркутск — едва ли не самым дорогим среди городов с населением менее 1 миллиона человек. Да что там, в плане цен на жилье Иркутск легко обходит не только Красноярск, но и Новосибирск, хотя это столичные миллионники с более развитой инфраструктурой и меньшей удаленностью от Москвы и Европы.

Какие это факторы? Во-первых, дефицит свободной земли в границах муниципалитета (именно поэтому, в частности, население Иркутска почти не растет, а население Иркутского района каждый год прибавляет по 10-15 тысяч новых жителей). Во-вторых, высокая монополизация рынка, где бал правят три-четыре крупных застройщика, на которых приходится львиная доля всего вводимого жилья и которые годами держат цены, объясняя это дороговизной материалов и «высокими сейсмическими требованиями».

Ранее по теме:

Иркутская жесть: +17% за квадрат с начала года

В последние два года к этому присовокупились новые факторы: массовая выдача жилищных сертификатов для переселенцев с Северов и из зоны наводнения 2019 года; слабое предложение на фоне сворачивания долевого строительства и ввода экспроу-счетов; так называемая льготная ипотека и общий нездоровый ажиотаж на рынке в контексте пандемии и очередной волны девальвации рубля.

Как итог — в Иркутске самая дорогая недвижимость в СФО с впечатляющей динамикой цен. Сегодня цены на новые квартиры в «городе столичном» вполне сопоставимы с городами Восточной Европы, что само по себе нонсенс.

Добавим конкретики. В прошлых материалах на эту тему БАБР писал, что за 2019-20 годы цены на иркутские новостройки прибавили 32%, а на вторичное жилье — 28%. Первое полугодие 2021 года дает прикурить: цена квадрата в новостройках взлетела еще на 21%; во вторичке — на 12%. Таким образом совокупный рост цен за 2,5 года составил 53% для первичного жилья и 40% для вторичного. Безумие, особенно если помнить, что реальные доходы жителей области все это время падали, население региона сокращалось, а цены на ипотеку в среднем превышали 7-8%, что совершенно несопоставимо с 1-2% в Европе и США, где наблюдается похожий рост цен.

По состоянию на конец июня цена квадратного метра в новостройках Иркутска достигла 94 тысяч рублей (и более 100 тысяч для объектов в Октябрьском и Кировском районах города). Вторичное жилье в среднем оценивается в 87,5 тысячи за квадрат, но в хороших локациях цена может достигать 95 и даже 100 тысяч за квадрат.

Впрочем, перегретый рынок уже перешел к охлаждению, причем довольно заметному. Если в апреле новостройки дорожали на 9% за месяц, то в июне только на 1,9%, а для вторичного жилья рост составил символические 0,8%. Риэлторы отмечают, что реальных покупателей все меньше, падает и число совершаемых сделок, включая ипотечные. Программа льготной ипотеки фактически остановлена: лимит по ней снижен государством до 3 миллионов рублей — в Иркутске квартир с таким ценником почти не осталось.

На горизонте замаячил серьезный ипотечный кризис: в продажу вываливается все больше квартир с обременением — их доля к концу 2021 года может достичь 25%. По маркам развитых стран это не очень много, однако здесь стоит учитывать российскую специфику и уже упомянутое сокращение реальных доходов граждан (и населения вообще). Большую часть ипотечных квартир в 2020-21 годах покупали для сомнительных инвестиций, как аналог банковскому депозиту. Соответственно, резкий взлет спроса был спекулятивным, и сегодня этот стимул полностью исчерпан. У людей нет накоплений и мотивации для дальнейшей накачки рынка деньгами, тем более что политика ЦБ в отношении ставок поменялась, и банковские вклады вновь становятся привлекательными.

Впереди — более существенное охлаждение рынка и неизбежная коррекция. Вряд ли стоит ждать возвращения к ценам 2019 года, однако просадка на 10-20% представляется вероятной. БАБР следит за развитием событий.

Новости Прибайкалья - в Вайбере. Только эксклюзив! Подписывайтесь!

Читайте нас в Одноклассниках!

Читайте нас в Телеграме!

URL: https://babr24.com/irk/?IDE=216050

bytes: 4437 / 4114

Обсудить на форуме Бабра в Telegram

Поделиться в соцсетях:

Автор текста: Антoн Херсонцев, журналист.

На сайте опубликовано 2638 текстов этого автора.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Иркутск)

ВЭБ.РФ в Байкальске: про курорт или про распил?

Корпорация ВЭБ.РФ наконец разродилась масштабным проектом гигантского курорта на Байкале на месте брошенного Байкальского целлюлозно-бумажного комбината.

Максим Бакулев

Экономика и бизнесРасследованияТуризмИркутск Байкал

2736

24.09.2021

Новый аэропорт Иркутска? Отложен до 2025 года

В ближайшие четыре-пять лет в Иркутске не будут строить новый аэропорт. Об этом было прямо сказано на сентябрьской сессии Заксобрания. Выступая на сессии, губернатор Иркутской области Игорь Кобзев затронул тему строительства нового аэропорта в столице региона.

Василий Сибирцев

Экономика и бизнесТуризмИркутск

2453

24.09.2021

En+ Group представила план по достижению нулевого баланса выбросов парниковых газов

En+ Group разработала план с детальным описанием действий, которые позволят компании достичь нулевого баланса выбросов парниковых газов. En+ Group заявила об этом намерении в январе 2021 года, с того момента рабочая группа занималась разработкой дорожной карты.

Александр Макаров

Экономика и бизнесЭкологияИркутск Красноярск Россия

1064

24.09.2021

Накоси и выкуси: фига с маслом «Иркутскому крестьянину» от банка

Рекламу Россельхозбанка с доверчивыми сотрудниками и довольными крестьянами видели все. Эту финансовую организацию государство создавало прицельно для помощи агропромышленному комплексу. А как обстоит дело в реальности Иркутской области?

Камиль Фахрутдинов

Экономика и бизнесОбществоИркутск

9188

22.09.2021

Зачем депутат Алдаров врет про газификацию?

Вице-спикер Заксобрания Иркутской области выступил с популистским и откровенно лживым заявлением. Предвыборные методички «Единой России» хороши ровно до того момента, пока их применение в реалиях конкретного региона проходит через критическую оценку вменяемых политтехнологов на местах.

Василий Сибирцев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

9522

16.09.2021

Не слону дробина: как замутить репутацию Heineken

Жестокая конкуренция на рынке заставляет бизнес-корпорации провозглашать концепцию социально ответственного бизнеса независимо от того, хотят они этого или нет.

Камиль Фахрутдинов

Экономика и бизнесИркутск

7165

16.09.2021

Пережить санкции и пандемию. История Олега Дерипаски

В 2018 году власти США объявили очередные санкции против российских граждан и организаций.

Соня Ломачевская

Экономика и бизнесОбществоРоссия Иркутск Красноярск

9329

16.09.2021

ИНК помогает сохранить сибирскую тайгу

Иркутская нефтяная компания выступила местным спонсором Всероссийской акции «Сохраним лес». Акция прошла 7 сентября в Иркутском районе. В ней приняли участие первые лица региона, включая губернатора Игоря Кобзева и спикера Заксобрания Александра Ведерникова.

Антoн Херсонцев

Экономика и бизнесИркутск

5013

13.09.2021

Города посреди тайги: где взять деньги и людей?

Разве что ленивый не обсуждал совершенно завиральную идею Сергея Шойгу построить в Сибири новые города, которые станут экономическими и научно-промышленными центрами. Да ещё и столицу страны сюда перенести. Общество от таких сказочных заявлений опешило. Требовались объяснения и разъяснения.

Макс Веселов

Экономика и бизнесРоссия Красноярск Иркутск

12183

08.09.2021

Новая ложь «Газпрома»: что-то про 2025 год

Топ-менеджеры газовой монополии в связке с областными чиновниками вновь обещают газифицировать Прибайкалье. Разумеется, это ложь.

Антoн Херсонцев

Экономика и бизнесИркутск

8495

06.09.2021

РУСАЛ выделит городу Шелехову и Шелеховскому району 17 млн рублей на развитие социальной инфраструктуры в Шелехове

Генеральный директор Иркутского алюминиевого завода Евгений Рапацевич подписал Соглашение о социально-экономическом сотрудничестве на 2021 год с мэром Шелеховского района Максимом Модиным и главой города Шелехова Сергеем Липиным.

Лера Крышкина

Экономика и бизнесИркутск

7040

03.09.2021

Обогащение Евгения Стекачева vs безопасность школьников – выигрывает спикер

Приводим письмо читателя Бабра, в котором говорится о магистральной дороге от ЖК «Дольчевита» до микрорайона Союз в городе Иркутске. Данная магистральная улица шириной 40 метров должна пройти в глубине спального микрорайона под окнами жилых домов.

Роман Русских

Экономика и бизнесПолитикаОбществоИркутск

11954

01.09.2021

Лица Сибири

Моисеев Владимир

Тарханов Николай

Габов Роман

Нелюбов Валентин

Евчик Сергей

Носовко Валерий

Мякина Анастасия

Красовский Григорий

Батоев Биликто (Биликто-лама)

Дорохин Юрий