Безумие иркутской недвижимости: когда ждать обвал?

Вакханалия на иркутском рынке недвижимости продолжается. Льготную ипотеку свернули, но девелоперам плевать.

Иркутский рынок недвижимости — крайне специфичен. В силу определенных факторов он всегда был одним из самых переоцененных в Сибири, а конкретный город Иркутск — едва ли не самым дорогим среди городов с населением менее 1 миллиона человек. Да что там, в плане цен на жилье Иркутск легко обходит не только Красноярск, но и Новосибирск, хотя это столичные миллионники с более развитой инфраструктурой и меньшей удаленностью от Москвы и Европы.

Какие это факторы? Во-первых, дефицит свободной земли в границах муниципалитета (именно поэтому, в частности, население Иркутска почти не растет, а население Иркутского района каждый год прибавляет по 10-15 тысяч новых жителей). Во-вторых, высокая монополизация рынка, где бал правят три-четыре крупных застройщика, на которых приходится львиная доля всего вводимого жилья и которые годами держат цены, объясняя это дороговизной материалов и «высокими сейсмическими требованиями».

Ранее по теме:

Иркутская жесть: +17% за квадрат с начала года

В последние два года к этому присовокупились новые факторы: массовая выдача жилищных сертификатов для переселенцев с Северов и из зоны наводнения 2019 года; слабое предложение на фоне сворачивания долевого строительства и ввода экспроу-счетов; так называемая льготная ипотека и общий нездоровый ажиотаж на рынке в контексте пандемии и очередной волны девальвации рубля.

Как итог — в Иркутске самая дорогая недвижимость в СФО с впечатляющей динамикой цен. Сегодня цены на новые квартиры в «городе столичном» вполне сопоставимы с городами Восточной Европы, что само по себе нонсенс.

Добавим конкретики. В прошлых материалах на эту тему БАБР писал, что за 2019-20 годы цены на иркутские новостройки прибавили 32%, а на вторичное жилье — 28%. Первое полугодие 2021 года дает прикурить: цена квадрата в новостройках взлетела еще на 21%; во вторичке — на 12%. Таким образом совокупный рост цен за 2,5 года составил 53% для первичного жилья и 40% для вторичного. Безумие, особенно если помнить, что реальные доходы жителей области все это время падали, население региона сокращалось, а цены на ипотеку в среднем превышали 7-8%, что совершенно несопоставимо с 1-2% в Европе и США, где наблюдается похожий рост цен.

По состоянию на конец июня цена квадратного метра в новостройках Иркутска достигла 94 тысяч рублей (и более 100 тысяч для объектов в Октябрьском и Кировском районах города). Вторичное жилье в среднем оценивается в 87,5 тысячи за квадрат, но в хороших локациях цена может достигать 95 и даже 100 тысяч за квадрат.

Впрочем, перегретый рынок уже перешел к охлаждению, причем довольно заметному. Если в апреле новостройки дорожали на 9% за месяц, то в июне только на 1,9%, а для вторичного жилья рост составил символические 0,8%. Риэлторы отмечают, что реальных покупателей все меньше, падает и число совершаемых сделок, включая ипотечные. Программа льготной ипотеки фактически остановлена: лимит по ней снижен государством до 3 миллионов рублей — в Иркутске квартир с таким ценником почти не осталось.

На горизонте замаячил серьезный ипотечный кризис: в продажу вываливается все больше квартир с обременением — их доля к концу 2021 года может достичь 25%. По маркам развитых стран это не очень много, однако здесь стоит учитывать российскую специфику и уже упомянутое сокращение реальных доходов граждан (и населения вообще). Большую часть ипотечных квартир в 2020-21 годах покупали для сомнительных инвестиций, как аналог банковскому депозиту. Соответственно, резкий взлет спроса был спекулятивным, и сегодня этот стимул полностью исчерпан. У людей нет накоплений и мотивации для дальнейшей накачки рынка деньгами, тем более что политика ЦБ в отношении ставок поменялась, и банковские вклады вновь становятся привлекательными.

Впереди — более существенное охлаждение рынка и неизбежная коррекция. Вряд ли стоит ждать возвращения к ценам 2019 года, однако просадка на 10-20% представляется вероятной. БАБР следит за развитием событий.

URL: https://babr24.com/irk/?ADE=216050

Bytes: 4440 / 4114

Версия для печати

Скачать PDF

Поделиться в соцсетях:

Также читайте эксклюзивную информацию в соцсетях:
- Телеграм
- Джем
- ВКонтакте
- Одноклассники

Связаться с редакцией Бабра в Иркутской области:
[email protected]

Автор текста: Антoн Херсонцев, журналист.

На сайте опубликовано 2639 текстов этого автора.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Иркутск)

Министр Сумароков не заметил потери 17 тысяч коров

На днях разговорился с человеком, зарабатывающим продажей перегноя, который возит это ценное по весне добро откуда-то из окрестностей Оека. Говорит, что сельхозпроизводством у них свои мало занимаются, в основном, скажем так, гости нашего государства.

Георгий Булычев

Экономика и бизнесПолитикаОбществоИркутск

2541

28.05.2025

У Круглова забрали «Саянскхимпласт»

Хамовнический районный суд Москвы по иску Генпрокуратуры изъял в доход государства активы АО «Саянскхимпласт», одного из крупнейших производителей поливинилхлорида (ПВХ) в России, на сумму более 92 миллиардов рублей.

Георгий Булычев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

11861

27.05.2025

Группа «Илим» кормит власти полупереваренным инвестпроектом

Группа «Илим» в очередной раз выхлопотала отсрочку до 2026 года в реализации приоритетного инвестиционного проекта «в целях развития лесного комплекса» по модернизации производства в Иркутской области, сообщил посвященный темам лесной отрасли канал «Зеленый змей».

Георгий Булычев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск Россия

4290

26.05.2025

«Сегежа групп». На легком катере к южнокорейской матери

Разные компании имеют разные движущие силы. Вот «Сегежа групп» двигается, извините за такое грубое выражение, исключительно на понтах. Понт – гонор, претенциозное поведение, стремление покрасоваться, произвести сильное впечатление на кого-либо.

Георгий Булычев

Экономика и бизнесИркутск Бурятия Красноярск

7842

20.05.2025

Депутатский контроль. Самострой Кудрявцева собираются ремонтировать за счет МВД!

Есть такой старый советский анекдот. Брежнев был большой любитель автомобилей. Как-то опять посадил личного водителя справа и сам – за руль. Естественно, «притопил». Гаишники останавливают машину. Один к ней едва сунулся, сразу развернулся и – назад с белым лицом. Напарник: «Ты что? Кто там»?

Георгий Булычев

Экономика и бизнесСкандалыПолитикаИркутск

11609

16.05.2025

Baikal430: ошибка 404 на горизонте?

Телеграм-канал «Ангара» сообщает о разногласиях между акционерами производителя минеральной воды Baikal430. Как сообщают источники, к деятельности совладельца компании одиозного бизнесмена Максима Сурнина возникло множество вопросов.

Ярослава Грин

Экономика и бизнесСкандалыИркутск

14690

16.05.2025

Отпрыск совладельца «Илима» вложил за год полмиллиарда в свой футбольный клуб

Почитали болгарскую прессу и ахнули. Оказывается, большие проблемы у футбольного клуба «Ботев» из болгарского Пловдива. Клуб находится на грани краха, поскольку не может покрыть 15 миллионов левов в год на зарплату без Антона Зингаревича – отпрыска одного из совладельцев «Илима».

Камиль Фахрутдинов

Экономика и бизнесСкандалыИркутск

8492

15.05.2025

Из химического ада — в ядерное завтра? Усолье-Сибирское как полигон для опасных экспериментов «Росатома»

В Усолье-Сибирском — городе, который уже десятилетиями называют экологической бомбой замедленного действия, вместо ликвидации последствий химического коллапса всерьёз обсуждают развитие ядерной энергетики.

Анна Моль

Экономика и бизнесЭкологияИркутск

13672

08.05.2025

Неожиданная коллаборация: «Сегежу» и ВЭБ объединил мебельный комбинат «Мекран»

Лесопромышленный холдинг Segezha Group планирует поставлять пиломатериалы на мебельный комбинат «Мекран», который принадлежит госкорпорации ВЭБ.РФ.

Александр Тубин

Экономика и бизнесКрасноярск Иркутск Бурятия

11231

07.05.2025

Виктор Круглов: старый волк в борозде не застрянет

Хамовнический суд Москвы назначил на 13 мая предварительное заседание по иску Генпрокуратуры, требующей вернуть в государственную собственность АО «Саянскхимпласт».

Георгий Булычев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

19436

07.05.2025

Почём шашлыки к майским в Иркутске?

Впереди иркутян, как и жителей остальных регионов России, ждут длинные майские праздники. Причём в двойном размере: с 1 по 4 мая и с 8 по 11 мая. Что делает россиянин на майские? Правильно, дача, банька, шашлык.

Алина Саратова

Экономика и бизнесОбществоИркутск

9897

28.04.2025

Инсайд. Чем занимается на работе депутат Госдумы Александр Якубовский?

Чем занимается на работе 39-летний депутат Госдумы от Братского избирательного округа Иркутской области Александр Якубовский? Раньше мы полагали, что одним лишь майнингом. Точнее, попыткой его фискального регулирования.

Николай Головин

Экономика и бизнесРасследованияПолитикаБайкал Иркутск Бурятия

19078

25.04.2025

Лица Сибири

Кушкин Павел

Мельникова Наталья

Еремеев Евгений

Очиров Бато

Шимко Дмитрий

Торопкин Максим

Ежова Ирина

Михайлов Игорь

Сальников Андрей

Демешков Влад