Дмитрий Верхотуров

© Babr24

Экономика и бизнесБурятия Россия

33978

19.11.2019, 13:39

Эскроу-счета добивают депрессивные регионы

В 2019 году отрасль жилищного строительства постигла, как известно, крупная реорганизация. Были введены эскроу-счета для финансирования долевого строительства. Эта мера должна была покончить с весьма распространенным "кидаловом" долевых вкладчиков, и в этом смысле имела политическое значение, поскольку проблемы вкладчиков, заплативших за недострой, в конечном счете доставались на разрешение властям.

Новая финансовая система уже возникла и вобрала уже немалые средства. По данным заместителя председателя ЦБ РФ Ольги Поляковой, открыло более 23 тысяч эскроу-счетов на сумму 74 млрд. рублей.

Суть этого нововведения состоит в том, что эскроу-счет - это особый счет, на который покупатель квартиры в недостроенном доме зачисляет свои средства. Они перечисляются застройщику только после того, как дом сдан и начато оформление имущественных прав на проданные квартиры. Если дом не завершен и не сдан, то деньги с эскроу-счета возвращаются покупателю. Этот счет можно пополнить разными способами: внесением всей суммы сразу, или же внесением первоначального взноса и ипотечным кредитом.

Казалось бы, задача оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков решена. Между строителями и покупателями встал банк, вооруженный 214 ФЗ. Однако, это привело к тому, что жилье заметно вздорожало буквально за несколько месяцев 2019 года (эскроу-счета были введены с 1 июля 2019 года) . К примеру, в Иркутске на 8,9%, с 60,4 до 65,4 тысяч рублей за кв. метр. То есть цена 50-метровой двушки поднялась с 3,02 млн. до 3,27 млн. рублей. Цены поднялись в Новосибирске на 7,2% до 68,3 тысяч рублей, а вот в Улан-Удэ упали на 2,6%.

Строительство - дело недешевое. Крупные жилые комплексы могут стоит миллиарды рублей, а суточный расход большого объекта может достигать десятков миллионов рублей. Раньше долевое участие было одним из главных способов финансирования текущих строительных затрат. Застройщику надо было иметь лишь средства для возведения каркаса здания, а дальше постепенно разворачивалась продажа квартир. Я сам не раз видел такие картины, как покупатели смотрели на свое приобретение в стадии строительства: пробираясь между техникой, группами гастарбайтеров и обычными на всякой стройке кучами материала и мусора. Даже если у застройщика не было своих денег и он не мог взять в кредит, то вот такой "самотек" позволял мало-помалу двигать стройку к победному концу.

Теперь это запрещено законом (хотя продолжаются лоббистские бодания по этому поводу; строители требуют разрешения не использовать эскроу-счета при готовности обекта на 30% и при продаже 10% квартир в строящемся доме). Теперь по поводу любого чиха - пожалуйте, в банк за кредитом, ну или за кредитной линией. Та же Ольга Полякова заявила, что к ноябрю 2019 года, то есть менее чем за полгода, было подано 27,7 тысяч заявок на кредитные линии на сумму в 642 млрд. рублей. Или 225 заявок на сумму 5,2 млрд. рублей в сутки.

Тут стоит обратить внимание, что сумма эскроу-счетов пока что составляет 11,5% от общей потребности в финансировании строительства.

Эта финансовая система в принципе и по своей задумке действительно весьма хороша и может работать, но только при одном условии: если банки не будут увлекаться лихоимством. Банк получает двойную выгоду. Во-первых, он получает в распоряжение значительные суммы по эскроу-счетам, которые банк может использовать для своих операций, кредитования и увеличения активов. Во-вторых, строители вынуждаются прибегать к банковскому кредитованию, как главному и часто единственному источнику финансирования стройки. Фактически, если смотреть в экономическую суть эскроу-счета в жилищном строительстве, это конечная выручка строителей, помещенная в банк, на которую строители еще выплатить известный процент (поскольку она же выдается им в кредит). В принципе, банки могли бы снизить ставку на кредиты для застройщиков и брать валом. Скажем, 2% с 642 млрд. рублей это 12,84 млрд. рублей дохода банков.

Теперь о лихоимстве. Депутат Госдумы РФ Алексей Изотов и зампред ЦБ РФ Ольга Полякова заявили на слушаниях, что средняя ставка по проектному финансированию для застройщиков составляет 14%! Средняя, значит есть и побольше этой. Полякова подчеркнула, что если у застройщика быстро заполняется эскроу, то ему ставку понизят до 4-5%. Похвальная щедрость!

Но при таком подходе цены на квартиры не могут не расти. Застройщик вынужден закладывать в конечную стоимость квартиры все: растущие расходы на стройматериалы, топливо, все свои налоги, а вот теперь еще и лихие банковские проценты. Все это нужно заранее просчитать, спрогнозировать (цикл строительства составляет 2-3 года), внести в цену и при этом получить прибыль. Застройщик деньги не рисует, и в общем, живет по принципу, "покупатель заплатит за все". Вздорожание квартир сжимает размер платежеспособного спроса (который в России далеко не растет), жилстроительство концентрируется в мегаполисах, куда идет бегство населения и своего рода внутренний "вывоз капитала", вкладываемый в жилье. Таким образом, введенная в жилстроительство финансовая система ведет к разрушению многих региональных строительных рынков и только ускоряет экономическое падение ряда регионов, например, Бурятии.

Дмитрий Верхотуров

© Babr24

Экономика и бизнесБурятия Россия

33978

19.11.2019, 13:39

URL: https://babr24.com/bur/?ADE=194905

bytes: 5229 / 5173

Поделиться в соцсетях:

Также читайте эксклюзивную информацию в соцсетях:
- Телеграм
- ВКонтакте
- Вайбер
- Одноклассники

Связаться с редакцией Бабра в Бурятии:
bur.babr@gmail.com

Автор текста: Дмитрий Верхотуров.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Бурятия)

Бурятский характер на бюджетных крыльях: аэропорт «Байкал» взлетает за счёт субсидий и льгот

В июльском интервью для Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ) гендиректор аэропорта «Байкал» Дмитрий Гармаев говорит о росте пассажиропотока в 2025 году, новом терминале и превращении Улан-Удэ в международный логистический хаб.

Виктор Кулагин

Экономика и бизнесТуризмПолитикаБурятия

1291

17.07.2025

«Сегежа групп»: репортаж с петлей на шее

Пресс-служба компании «Сегежа групп» бодро рапортует, что в следующем году в России может начаться массовое строительство многоэтажных домов из дерева. Сейчас, мол, идут последние испытания и разрабатываются нормативные документы.

Георгий Булычев

Экономика и бизнесИркутск Красноярск Бурятия

5302

15.07.2025

«Высокая ставка ЦБ — смертный приговор»: Алдар Бадмаев о том, кто и как душит экономику Бурятии

Экономику Бурятии лихорадит. Чтобы понять, что происходит с ипотечным рынком, куда исчезают миллиарды из бюджета и почему громкие федеральные проекты проваливаются один за другим, Бабр поговорил с экономистом Алдаром Бадмаевым.

Виктор Кулагин

Экономика и бизнесПолитикаТуризмБурятия Россия Монголия

8473

14.07.2025

Телеграм Бурятии за неделю: нагоняй за Мемориал победы и масштабный «Голос кочевников»

Бабр представляет обзор ключевых событий и обсуждений в бурятском сегменте мессенджера Telegram за неделю с 7 по 14 июля включительно. Парк под следствием Громкая история с благоустройством парка «Мемориал Победы» в Улан-Удэ дошла до главы СК Александра Бастрыкина.

Есения Линней

Экономика и бизнесБлагоустройствоТуризмБурятия

6939

14.07.2025

«Россети Сибирь» лезут в карман бизнеса

Энергомонополия «Россети Сибирь» обсуждает новый тарифный манёвр. Вариант, как всегда, один – вытрясти всё с потребителей под предлогом необходимости срочно подлатать дырявый бюджет компании.

Есения Линней

Экономика и бизнесЖКХБурятия Забайкалье Красноярск

11813

10.07.2025

«ЭкоАльянс» вне зоны доступа: жалобы растут, контроля нет

Вопросов к работе бурятского регоператора становится всё больше, а ответов – всё меньше. Жалобы от населения множатся, надзорные органы фиксируют нарушения, а власти пока ограничиваются пассивными комментариями.

Есения Линней

Экономика и бизнесЖКХЭкологияБурятия Байкал

7874

09.07.2025

Депутатский контроль. Битва за канализацию: Николай Будуев вскрывает цифры

После выхода последней публикации Бабра о работе Николая Будуева – освещении проблем реконструкции очистных сооружений в Улан-Удэ – депутат Госдумы ещё больше активизировался.

Есения Линней

Экономика и бизнесЖКХЭкологияБурятия

9728

08.07.2025

Блогнот. Москва всё решит: Тунка на пороге экологической зачистки

По Тункинскому району и Тункинскому нацпарку накапливаются критические системные противоречия в сосуществовании местного населения, туризма и особо охраняемой природной территории.

Есения Линней

Экономика и бизнесЭкологияТуризмБурятия

8748

07.07.2025

Телеграм Бурятии за неделю: республику захватили поборщики

Бабр представляет обзор ключевых событий и обсуждений в бурятском сегменте мессенджера Telegram за неделю с 30 июня по 7 июля включительно. Летний подарок С 7 июля в Улан-Удэ снова подорожал проезд. Депутаты Горсовета дружно решили, что жители вполне потянут 40 рублей за автобус и 35 за трамвай.

Есения Линней

Экономика и бизнесТуризмМаразмБурятия Байкал

7852

07.07.2025

Инсайд. Истинное лицо «Северного регионального оператора»

Как становится известно, региональный оператор зоны «Север» в Иркутской области — «Северный региональный оператор ТКО» (СРО ТКО) — недавно получил льготный лизинг на 8 новых мусоровозов при поддержке областных чиновников и Минприроды РФ на сумму в 92,2 миллиона рублей.

Ярослава Грин

Экономика и бизнесПолитикаСкандалыМир Иркутск

6800

30.06.2025

Пыль в глаза: как ТГК-14 имитирует рекультивацию. Фоторепортаж Бабра

Золоотвалы в Улан-Удэ, которые ТГК-14 называет «рекультивированными», на деле – километры опасных песков вблизи жилых домов.

Екатерина Вильмс

Экономика и бизнесЭкологияОбществоБурятия

12165

27.06.2025

«Сила Сибири-2»: труба на горизонте, а газа всё нет

Пока высокие чины на Петербургском форуме перешёптывались о судьбе проекта «Сила Сибири-2», в Улан-Удэ по генплану уже прочертили трассу будущего газопровода. Однако уверенности в том, что газ дойдёт до батарей местных жителей, как не было, так и нет.

Есения Линней

Экономика и бизнесПолитикаБурятия Иркутск Монголия

13643

25.06.2025

Лица Сибири

Хайдуков Валерий

Моисеев Владимир

Маценко Жанна

Ильичев Виктор

Бутюгов Андрей

Цыбиков Аркадий

Красноштанов Александр

Ефимова Юлия

Иванов Андрей

Бальжиров Баир