Как обезопасить сделку по покупке недвижимости?
Покупка жилья на вторичном рынке — опасное предприятие. Подноготная квартиры может оказаться не такой безупречной и прозрачной, как рисуют продавцы. Здесь главное — не доверять на слово, а проверять.
Занимательная статистика многозначительно указывает на то, что позаботиться о юридической чистоте сделки необходимо до её совершения. Так, в суде оспаривается лишь около 3% сделок купли-продажи жилья. Каждая 200-я сделка признается недействительной по разным причинам: оспаривание прав, мошенничество и так далее. 3 клиента из 100 находятся в зоне риска и могут лишиться права собственности на купленную недвижимость.
Какие подводные камни существуют?
Объявились наследники или другие собственники
При покупке недвижимости у продавцов, которые владеют ей по праву наследования, после совершения сделки могут объявиться другие наследники. Неучтённые собственники — тоже из этой оперы. Тогда придётся идти в суд. Законодательство предусматривает защиту для добросовестных покупателей, которые стали жертвой таких обстоятельств — они имеют право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Что нужно сделать, чтобы застраховаться от нежданных наследников или собственников:
• Выяснить в УК состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем.
• Заказать архивную выписку из домовой книги.
• Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомиться с текстом этого завещания. Существует вероятность, что в нём, в соответствии со статьёй 1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
Специалисты рекомендуют покупать унаследованную недвижимость только после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность. Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке. Чтобы обезопасить себя, сделайте все официально, обратитесь к нотариусу для оформления сделки.
Обременение
Непогашенная задолженность по ипотеке, залог, неузаконенная перепланировка, арест (например, за долги собственника, в этом случае квартиру нельзя продать до снятия ареста), аренда (люди, снимающие квартиру, не могут распоряжаться ею, но имеют право жить до конца срока, указанного в договоре) — на квартиру может быть наложено обременение.
Чтобы проверить наличие обременений, необходимо запросить в МФЦ или Росреестра расширенную выписку из ЕГРН.
Не занижайте сумму договора
Продавец жилья, в соответствии с требованиями Налогового кодекса, должен заплатить НДФЛ. И часто продавец предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в документах. Так поступать ни в коем случае нельзя.
Рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости.
Кроме того, полная стоимость квартиры понадобится покупателю при получении налогового вычета по ней.
Недееспособная бабушка в сделке
В России нередка практика, когда сделки с недвижимостью признаются недействительными, если один из собственников состоит на учете в психоневрологическом диспансере, а документы на продажу должным образом не были оформлены. Поэтому, когда собственниками являются пожилые люди, не будет лишним попросить предоставить продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера, свидетельствующую о том, что он не фигурирует в качестве клиента этого учреждения и не состоял в нем на учете.