Недостроенные надежды. Как Павел Соломонович поссорился с Михаилом Галсановичем
Многоэтажный дом на улице 4-ая Железнодорожная, 59 в Иркутске (район кинотеатра «Чайка») появился быстро — в течение одного года. К нему можно подойти и посмотреть, однако официально этот дом является «оптическим обманом зрения», поскольку он не сдан в эксплуатацию.
На строительство огромного многоэтажного дома не было выдано разрешения. И этим он не отличается от какой-нибудь самовольной постройки – сарая на приусадебном участке. Но разница есть – немалые деньги (более 80 млн рублей) на строительство многоэтажки отдали более 50 человек. Впрочем, защищенное федеральным законом звание «дольщики» для них тоже – «оптический обман»...
Людмила Иннокентьевна Ламбина продала свою малосемейку на улице Советской, чтобы построить взрослому сыну лучшее жилье — отдельную однокомнатную квартиру большей площади, отдала за это 1,8 млн рублей. Сын временно переехал к родителям в их двухкомнатную квартиру. Но временное жительство у родителей грозит затянуться. Людмила Иннокентьевна не знает, получит ли она когда-нибудь ключи от новой квартиры. Ее соседка (увы, пока не по дому, а по несчастью) Ольга Пушкарева продала дом и акции, чтобы ее сын также имел отдельную благоустроенную квартиру. Ирина Прокопьевна Панфилова — две квартиры. Женщины говорят, что почти все, кто вложился в этот дом, делали это не ради еще так недавно прибыльных инвестиций в недвижимость. Некоторые семьи, в том числе с маленькими детьми, продали свое единственное жилье, и сейчас снимают комнаты и квартиры, ютятся у родственников и знакомых.
Условия были привлекательные: компания, занимающаяся непосредственным строительством — ООО «Темп-2» - много лет имела неплохую репутацию на строительном рынке Иркутска; район хороший, развитый, от центра недалеко; сроки работ назывались одновременно и быстрые, и реальные — дом рос на глазах... И к декабрю 2008 года люди готовились запускать кошек в новешенькое жилье. Однако тревогу забили раньше, чем им официально объявили, что новоселье откладывается на неопределенный срок. Откуда пошла такая информация, женщины сейчас и вспомнить не могут, однако она распространилась стремительно. Народ бросился «копать».
И тут начали всплывать факты. Весьма горькие. Во-первых, оказалось, что за дом отвечали две фирмы — ООО «Темп-2» и ООО «Промтехкомплект», которые в октябре 2006 года, организовав по взаимному согласию простое товарищество, заключили между собой договор о совместной деятельности по строительству дома, согласно которому первая компания строит на участке, правом аренды на который до 2012 года обладает вторая. Срок действия договора о совместной деятельности истек в феврале 2009 года. Во-вторых, люди заключали договоры с ООО «Темп-2», туда вносили деньги, а руководство второго предприятия сейчас утверждает, что денег не получало. В-третьих, самое главное — разрешение на строительство дома не существует до сих пор, что делает невозможным сдачу дома в эксплуатацию, и обладатель права на землю, похоже, не торопиться получать разрешительную документацию. И, наконец, дольщики не являются таковыми, поскольку договоры о долевом участии в строительстве так и не были зарегистрированы в федеральной регистрационной службе, раз нет разрешения на строительство. Получается, что люди не имеют права собственности на уже оплаченные квадратные метры. А руководители двух компаний слышать друг о друге не хотят, не то что сообща доводить дело до конца! Налицо: самовольно построенная многоэтажка, явный конфликт двух строительных компаний и отсутствие каких-либо конкретных прав у людей, внесших кровные миллионы.
Людмила Иннокентьевна заключила с ООО «Темп-2» предварительный договор в сентябре 2008 года (основные договоры стремительно заключались в третьем квартале 2009 года). Когда Ламбина пришла платить деньги, она спросила, все ли есть документы на строительство и попросила показать их. Сотрудники компании как будто даже и обиделись, в один голос они заверили женщину, что документация в порядке, но делом свои слова не подтвердили. Ольга Пушкарева говорит, что многие документацию смотрели (среди «дольщиков» есть и юридические подкованные люди, в том числе, работники правоохранительных органов), и удивляется, как удалось обмануть людей. Один из руководителей инициативной группы «дольщиков» Елена Верзакова, которая лично договор не заключала, но вложила собственные средства в одну из квартир, говорит, что было представлено разрешение на строительство, выданное еще в 1998 году. «Когда мы заключали договор, делалось уже положительное заключение экспертизы и вот-вот должны были, по словам строителей, получить разрешение», -- сказала она.
Руководитель отдела по надзору в долевом строительстве службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Вячеслав Зенкевич рассказал, что будущий дольщик в обязательно должен увидеть своими глазами разрешение на строительство, проектную декларацию, документ, подтверждающий право собственности или аренды на земельный участок. Лишь в этом случае договор долевого участия удастся зарегистрировать в федеральной регистрационной службе и попасть под действие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а госрегистрация гарантирует, что вашу квартиру не смогут продать еще раз кому-то другому. Еще одна важная вещь, рассказал Вячеслав Зенкевич, ни один участник долевого строительства не должен платить деньги по договору до того момента, пока он не прошел государственную регистрацию. Однако, по словам Людмилы Иннокентьевны, им были предложены такие жесткие условия оплаты, независимые от сроков регистрации договора, а их несоблюдение было чревато потерей части уже ранее внесенных средств за будущую квартиру.
Из-за отсутствия документации ООО «Темп-2» не имело право привлекать средства людей, но активно делало это. «Как заключали договоры? А вот так брали и заключали, -- подтвердил факт генеральный директор ООО «Темп-2» Михаил Вахрамеев. - Мы делали это по договору поручения от фирмы «Промтехкомплект». Сейчас они пытаются этот договор поручения оспорить и признать недействительным якобы, говорят, что подписан он ненадлежащим лицом, что подписи подделаны». Генеральный директор ООО «Промтехкомплект» Павел Розенраух в телефонном разговоре заявил, что его компания ни с кем не заключала договоры, не собирала деньги. «Людей сейчас пытаются «доить», собирают с них деньги на то, на се. Мне их искренне жаль, но сделать мы ничего не можем», -- сочувственным голосом сказал Розенраух. Более подробный разговор он отказался проводить без своего адвоката, а тот, несмотря на ряд напоминаний, за несколько недель так и не вышел на связь.
Руководитель службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов пояснил, что часто бывает, когда землевладелец и строитель заключают аналогичный договор между собой, но потом, когда здание построено (или почти построено), не находят общего языка при дележе прибыли.
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ДЕЛА
То, что одна компания что-то не поделила с другой, людям стало ясно летом 2009 года, когда их собрала адвокат, нанятый ООО «Темп-2», и объявила их «обманутыми дольщиками». Адвокат подготовила несколько писем в разные инстанции, которые часть несостоявшихся новоселов подписала. Люди узнали массу нового. К примеру, что инициировать получение разрешения на строительство может только обладатель прав на землю — ООО «Промтехкомплект». ООО «Темп-2» обратилось к председателю комитета по управлению муниципальным имуществом Иркутска Алле Танкичевой с просьбой «решить вопрос о выделении земельного участка по застроенной площади или с площадью под благоустройство, который расположен под блок-секцией № 1 (7)... с целью оформления документации и завершения строительства данной блок-секции». Генеральный директор ООО «Темп-2» Михаил Вахрамеев рассказал мне: «Я предлагаю отобрать у них земельный участок, чтобы достроить этот дом начатый, отдать его дольщикам, а дальше пусть город решает, что с этой землей делать».
Заместитель начальника КУМИ Иркутска Антон Протасов пояснил, что если арендатор использует в надлежащем порядке земельный участок, оплачивает аренду, то практически нет оснований для того, чтобы администрация города могла с одностороннем порядке расторгнуть с ним договор. «Даже когда у «Промтехкомплекта» закончится договор аренды, мы не сможем просто так отдать этот участок «Темпу-2». Как они докажут, что это их объект недвижимости? У них должно быть свидетельство на завершенный или незавершенный объект строительства, - рассказал Антон Протасов. - А для добровольной передаче прав на землю необходимо согласие от «Промтехкомплект», компании должны заключить договор по переуступке права аренды, обратиться к нам, мы рассмотрим этот вопрос при выполнении условий аренды земли и отсутствия задолженности по оплате». Однако, судя по всему, Павел Розенраух не намерен уступать свои права на аренду земли.
По словам Протасова, по сути, этот дом — самовольная постройка, которую строитель должен снести за свой счет, чтобы освободить муниципальный участок для возможного дальнейшего его выставления на торги. Впрочем, выход для людей есть: если им присудят доли в объекте незавершенного строительства, то они будут иметь преимущественное право на выкуп земельного участка.
СУДЫ
Летом прошлого года отдельные «дольщики» пошли в суды. Татьяна Сиротина, которую ее пока несостоявшиеся соседи называют «юридически подкованной», подала иск в отношении двух компаний, которых обвинила в причинении ей ущерба в крупном размере (1,85 млн рублей — такую сумму она заплатила за однокомнатную квартиру). Следственным отделом № 1 СУ при УВД по Ленинскому району возбуждено уголовное дело по признакам части 4 статьи 159 УК РФ, правда, почему-то в отношении «неустановленных лиц». Кстати, в рамках этого уголовного дела пострадавшей признали и Людмилу Иннокентьевну Ламбину, в чем ей выдали соответствующую бумагу еще летом. Воз и ныне там. Женщина говорит, что ни ее адвокат, ни следователь не знают, как подступиться к этому делу, о чем ей прямо, хотя и неофициально заявили.
Однако люди поняли, что забрать через суд свои средства у этих компаний, имеющих, как и все общества с ограниченной отвественностью, 10 тыс. рублей уставного капитала, практически невозможно. Тем более, что 11 ноября 2009 года Арбитражным судом Иркутской области ООО «Темп-2» признано банкротом, сейчас в отношении компании введена процедура банкротства – наблюдения сроком до 10 марта 2010 года. Ожидается, что тогда будет введена процедура конкурсного управления, которая предшествует ликвидации компании. Фирма уже фактически освободилась от обязательств перед «дольщиками», поскольку они могут стать лишь кредиторами пятой очереди — согласно федеральному закону о банкротстве сначала необходимо расплатиться по налоговым долгам, погасить обязательства перед различными фондами, выплатить зарплату своим работникам (а в «Темпе-2», по словам «дольщиков», имеется задолженность и по зарплате). В Санкт-Петербурге, к примеру, был случай, когда все построенные дома достались крупнейшему кредитору, а люди остались ни с чем. Ждать денег после ликвидации «Темп-2» людям нечего.
Заместитель прокурора Свердловского района И. И. Красина посоветовала людям обратиться в суд о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Кто-то пошел к Фемиде самостоятельно. В самом конце 2009 года появилась информация, что один из «дольщиков», действующий самостоятельно, выиграл судебное дело в свою пользу, правда, по неофициальной информации ООО «Промтехкомплект» намерено оспорить это решение в суде более высокой инстанции. А 25 человек по рекомендации Верзаковой наняли одного адвоката — Ольг Кулик, в феврале нынешнего года должны пройти основные суды.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
Нельзя говорить наверняка, но, возможно, Свердловский суд утвердит право людей на долю в недостроенном доме, ведь у них есть какие-никакие договоры, подписанные Вахрамеевым, чьи обязательства по строительству дома никуда не делись, и квитанции об оплате. Что же дальше?
Начальник юридического отдела службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Маргарита Ли рассказала: «В Иркутске уже были прецеденты, когда суд признавал за людьми право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Хотя, надо сказать, тогда у строителей была разрешительная документация, а в этой ситуации ее нет. Дальше должна пройти регистрация права собственности на долю, однако люди придут в федеральную регистрационную службу, а там откроют реестр объектов недвижимости, в том числе незавершенных, и скажут — нет такого объекта. Получается, что судьи с одной стороны удовлетворяют требования «дольщиков», а вот дальнейшая процедура реализации их прав как обладателей доли не предусмотрена. Застройщик сам должен зарегистрировать объект незавершенного строительства».
По словам Маргариты Ли, признание в суде доли не защищает людей от возможности дальнейшей перепродажи их жилья: застройщик может нанять другого подрядчика, достроить дом, получить разрешение на строительство, ввести дом в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности в федеральной регистрационной службе и объявить продажу квартир. Для федеральной регистрационной службы этот объект окажется «чистым». Вот этого-то люди и боятся больше всего. Ольга Пушкарева пыталась в суде добиться, чтобы на оплаченные ею квадратные метры наложили арест, но пока ей не удалось сделать этого. Одна надежда — на огласку, что люди, зная о таких проблемах, не станут в дальнейшем покупать в этом доме фактически уже проданные один раз квартиры.
О ДОЛЬЩИКАХ
Мне бы хотелось, чтобы такой главы не было, но она нужна. В этой истории есть немало запутанного, есть тайны, покрытые коммерческим мраком (например, что же все-таки не поделили Вахрамеев и Розенраух?!). Ясно одно — люди, внесшие деньги, четко не представляют, что им сейчас делать, мало надеются на помощь властей, правоохранительных и надзорных органов. И, сидя в одной лодке, не очень-то доверяют друг другу. Елена Верзакова говорит, что все дольщики не объединены, часть идет своим путем, часть говорит, мол, подожду, пока все не закончится. «Не знаю, как потом нам эти люди будут в глаза смотреть. Мы последнее отдавали — за техпаспорт, за адвоката. Некоторые чуть ли не в открытую говорят, что мы — аферисты», -- поделилась Елена.
Часть дольщиков с подозрением смотрит на саму Верзакову, которая официально договор с ООО «Темп-2» не заключала. А ее такое подозрение обижает. «Нас в руководстве инициативной группы — четыре человека, мы все работаем на общее дело, собираем с миру по нитке информации, консультируемся, -- говорит она. -- Я так считаю — кто не с нами, тот против нас. Когда мы начали, я никому не доверяла — ни юристу Вахрамеева, ни дольщикам, ни себе самой, мне казалось,что везде — уши. Некоторые думают, что я — человек Розенрауха, но если бы не мы, до сих пор стояли на месте».
Руководители инициативной группы проводят переговоры с адвокатами, собирают деньги на общие расходы - ведение уголовного и гражданского дел. Есть другие расходы, те же транспортные, конфетно-букетные для консультантов, да техпаспорт в БТИ, который по закону должен получить ООО «Прометехкомплект», люди делали на свои деньги. Правда, по словам некоторых «дольщиков», хлопотавшая по этому делу Елена так им и не показала готовый техпаспорт, чем возбудила новую волну недоверия. Часть «дольщиков» уже сдала по 15-20 тыс. рублей дополнительно, надеясь, возможно, когда-то взыскать их через суд с компаний.
ГДЕ ДЕНЬГИ, ЗИН?
По закону, достраивать дом должен ООО «Темп-2», это его обязательство. Но многие склоняются к тому, что для достройки дома придется нанимать другого подрядчика и... вкладывать еще деньги. Готовность дома, по разным оценкам, от 90 до 95%, но он не подключен к коммунальным сетям (и непонятно, смогут ли его вообще подключить?!), нет лифта, благоустройства территории, нужно провести ряд фасадных работ и др. Елена Верзакова нашла одну управляющую компанию которая, по ее словам, готова все это сделать, а потом обслуживать дом. И убедила большинство «дольщиков» заключить с этой компанией договор. Договор, по ее словам, - на управление многоквартирным домом. Хотя, как можно заключить такой договор, если ни дома официально нет, ни собственников жилья юридически не существует?! И разве вправе нанимать нового подрядчика кто-то, помимо застройщика, обладающего правом на землю?! Еще один важный вопрос: а выдадут ли положительную экспертизу для получения разрешительных документов на строительство, если дом построен на фундаменте, который около 10 лет простоял под открытым небом? Говорят, даже часть перегородок внутри дома поставили тоненькие, чтобы не нагружать фундамент. «Дольщики» ответить на эти вопросы не могут.
Вопрос, разумеется, упирается в поиске дополнительных денег на достройку дома. Только на подключение к электричеству, по словам ряда «дольщиков», нужно 2 млн рублей. «Ни о каких дополнительных затратах речи не идет, люди заплатили, они свои квартиры и получат. Если отобрать землю у Розенрауха, я дом сдам через два месяца. Я это и «дольщикам» всегда говорю, что дострою и не возьму ни копейки», - заверил меня Михаил Вахрамеев.
И Ольга Пушкарева, и Елена Верзакова говорят, что часть «дольщиков» не до конца расплатилась за квартиры, мол, эти деньги и должны пойти на достройку дома и сдачу его в эксплуатацию. Правда, вносить средства на счета ООО «Темп-2» их нельзя — они тут же уйдут на погашение долгов предприятия (напомним, идет процедура банкротства). Есть предложение вносить средства на ее счета (и кое-кто это уже сделал!), чтобы потом использовать их для достройки дома. А Пушкарева и другие «дольщики» удивляются — на каком основании можно отдавать средства управляющей компании, с которой нет договора о долевом строительстве! Кстати, эти интересные, мало обоснованные с правовой точки зрения схемы достройки дома и сбора средств с людей опять-таки вызывают большие подозрения у части «дольщиков». «А туда ли нас ведут?» - задаются они вопросом.
Ольга Пушкарева настроена решительно: после того, как суд признает их право на долю в недостроенном доме, нужно в судебном порядке принуждать две компании достроить-таки здание и сдать его в эксплуатацию без привлечения с людей дополнительных средств. «Мы сами через суд будем добиваться получения разрешения о строительство этого дома», -- говорит Верзакова. Как это возможно, если по Градостроительному кодексу разрешение на строительство должен получить застройщик, Елена не пояснила...
Владислав Зенкевич говорит, что он не видит выхода из этой ситуации в правовом поле, возможно, она должна может решена в поле политическом — с помощью властей и благодаря широкой огласке в СМИ. Правда, пока власти (люди писали письма и мэру Иркутска, и губернатору, и министру строительства и дорожного хозяйства региона) отделываются отписками. В любом случае без согласия застройщика принять дом в эксплуатацию невозможно, если только нет законного основания для изъятия земельного участка. И все опять упирается в то, соизволят ли наконец помириться Павел Соломонович с Михаилом Галсановичем...
9 ноября 2009 года обманутые люди пошли на крайние меры. Они взяли штурмом свой недостроенный дом. Взломали двери и проникли внутрь, чтобы убедиться, что с квартирами все в порядке. А «Промтехкомплект» грозится... подать на них в суд за порчу имущества. Таковы ухмылки российской Фемиды!
СТРОИТЕЛЬНАЯ РУЛЕТКА...
Вместо предисловия. Уж сколько раз твердили миру — прежде чем отдать деньги, подумай, а за что? Почему люди внесли большие деньги, не увидев основные документы, необходимые для строительства дома на 4-й Железнодорожной? Почему в неприятную ситуацию попались, в том числе знающие, разбирающиеся в теме люди? А потому, что в Иркутске в большинстве случаев, к сожалению, в настоящее время так и принято строить многоквартирные дома. Владислав Зенкевич говорит, что в 2009 году в Иркутской области было выявлено всего 107 домов, где официально ведется строительство с привлечением средств дольщиков. Но дело в том, что многие застройщики, не имея в полном объеме разрешительной документации, применяют всевозможные обходные схемы, чтобы привлечь средства людей. Это не явные мошенники, просто строители решают раньше получить деньги, чем разрешение на строительство, уверяет Владислав Зенкевич. Самая распространенная схема — заключение предварительного договора, выплата с одной стороны денег в полном объеме, с другой - выдача векселя. «Таких объектов много, но истинных масштаба этого явления назвать не можем, потому что наши полномочия ограничены федеральным законом», - посетовал начальник отдела.
Получается некая строительная рулетка: почти все люди если не знают, так догадываются, что рискуют, прикрывая глава на отступление от норм закона при заключении договоров на строительство квартиры. Но все почему-то рассчитывают, что им-то уж точно попадутся порядочные застройщики и подрядчики, которые до конца выполнят свои обязательства. Кроме того, как уверяют профессиональные риэлторы, 80% сделок по жилью совершается на эмоциях, а не по велению разума, и если квартира (или ее месторасположение, или цена, или все вместе) очень понравилась, будущий покупатель забудет обо всех правовых нюансах. Но, как известно, при игре в русскую рулетку в ствол периодически попадает пуля...
Ситуацию можно преломить, если народ массово будет отказываться от заключения договоров и уплаты денег без подтверждения 100% гарантии достройки дома. Но надеяться на это в сегодняшнее время наивно, что отлично понимают строительные компании... Руководитель службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов, кстати, недавно назначенный на эту должность, высказал намерение в 2010 году более жестко пресекать строительство домов, которое ведется без разрешительной документации. Но нужно, по его словам, чтобы такая информация поступала в службу на начальных стадиях строительства — на уровне котлована, потому что если дом построен выше третьего этажа, как правило, привлекаются средства большого количества людей, может спровоцировать большую социальную напряженность.
Светлана Бурдинская
КОММЕНТАРИИ
Людмила Васильева, член Адвокатской палаты Иркутской области: «Если заказчик и подрядчик не будут отрицать, что договора настоящие, их зарегистрируют, но надо, чтобы дом был введен в эксплуатацию, а для этого надо получить разрешение на строительство. Руководители двух компаний, конечно, должны действовать вместе, если у них был договор по совместной деятельности. В принципе можно зарегистрировать дом как объект незавершенного строительства, для этого нужно провести аудиторскую проверку, ревизию, люди вправе это сделать, но эта работа стоит отдельных денег. Думаю, придется нанимать другого подрядчика, скидываться и достраивать дом. В любом случае строители отвечают за качество строительства, есть гарантийный срок».
Владислав Зенкевич: «В прошло году в производстве нашего отдела находилось 38 гражданских дел в защиту интересов участников долевого строительства, по 17 — иски удовлетворены частично, по двум искам — полностью, в удовлетворении 1 было оказано, по четырем заключены мировые соглашения, 14 перенесены на 2010 год. Наибольшее количество исков в прошлом году было подано в отношении следующих организаций-застройщиков: ООО «Монолитстрой — Иркутск» (восемь), ОАО «Жилстройкорпорация» (шесть исков)».
Денис Воронов: «Муниципальные органы власти, которые и выдают разрешение на строительство жилых домов, предоставляют нам такую информацию, мы ее проверяем и заносим в свою базу. Если объект отсутствует в нашей базе, следовательно, на его строительство разрешения не выдавалось, т.е. существует вероятность, что уже начавшаяся стройка может и не закончится. На нашем сайте (www.stroynadzor.irkobl.ru) есть полный перечень объектов долевого строительства, на которые имеются все правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, согласованный экспертизой комплект разрешительной документации, узаконены все права на землю, согласованы все требования с энергоснабжающими организациями. Перед заключением договора стоит заглянуть в этот перечень. Там же есть типовой договор долевого участия в строительстве».
Из письма дольщиков (23 человека) к мэру Иркутска, написанного 19 ноября 2009 года: «Эти предприятия с июня 2006 года по январь 2009 года заключали с нами, заявителями, предварительные договоры долевого участия в строительстве или договоры долевого участия в строительстве (всего 51 договор)... указанные компании получили по указанным договорам денежные средства на сумму 87 639 866 рублей... Строительство осуществлялось без заключения о соответствии проектной документации требованиям технических регламентов, государственной экспертизы и разрешения на строительство. Несмотря на неоднократные предписания службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области о запрете строительно-монтажных работ... (предписание № 72-02-930 от 14.07.2008, № 72-02-1432 от 24.12.2008, № 528/09 от 25.03.2009) ООО самовольно продолжали вести строительство жилого дома... объект строительства законсервирован, строительные работы не ведутся, директор ООО «Промтехкомплект» отказывается получать в установленном порядке разрешение на строительство, и иную документацию, необходимую для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию. Директор ООО «Темп-2» отказывается возвращать полученные от нас денежные средства...».
В сокращенном виде статья была опубликована в газете "Пятница"
