Богатые будут жить в элитных домах, нищие – в развалюхах. Такой вывод следует из современной концепции управления жильем
Развал жилищно-коммунальной сферы в нашей стране достиг своего апогея. Новых жилых домов строится крайне мало, большая часть сектора деревянных строений и хрущевок не подлежит ремонту. А на ту, которую еще можно восстановить, просто нет средств. Наш регион не исключение, а скорее правило.
То, что об этом думает наша власть, уже давно не секрет. Петр Воронин, председатель Комитета по ЖКХ и жилищной политике администрации Иркутской области, свою позицию по этому поводу высказал давно. Если в Приангарье и будут восстанавливать жилой фонд за счет бюджетных денег, то только в минимальном объеме. Вся проблема в том, что сегодня нет рычагов, системы, посредством которой можно было бы проводить эти ремонты, решать, какими домами необходимо заняться в первую очередь, а какие вообще не стоит трогать. Вот когда у нас в полную силу заработают собственники целых жилых кварталов, то есть управляющие компании, которые будут сдавать свои дома внаем, тогда и государство сможет поддержать всех малообеспеченных людей.
То есть, если я богатый, я снимаю шикарную квартиру, если не очень – живу в средненьком доме. Ну а если у меня минимальный уровень дохода, то государство обязано предоставить мне хоть какое-то жилье, но в таком случае и требовать я уже ничего не смогу. Соответственно, и платить за такую квартиру я буду намного меньше, чем человек, живущий в элитном доме. При таких условиях каждый сможет сделать свой выбор.
Чуть больше года назад произошло знаменательное для Иркутской области событие. Была разработана концепция реформирования ЖКХ в Приангарье. А уже прошлой осенью в Иркутск прибыла правительственная комиссия по жилищной политике с программой "Организационно-технические мероприятия по реализации экономической модели реформирования ЖКХ". Как оказалось, программа, разработанная в Москве, очень схожа с концепцией "Реконструкция систем коммунальной теплоэнергетики на 2002–2008 годы", разрабатываемой в течение последнего года Комитетом по жилищно-коммунальному хозяйству и жилищной политике Иркутской области.
Как программа, так и концепция в случае их применения должны были серьезно изменить ситуацию в ЖКХ. Они рассчитаны не на эксплуатацию и ремонт жилого фонда, а на его сохранность. Тогда же и появилось на слуху новое понятие "управление", то есть создание управляющих компаний на конкурентных условиях. По задумке Москвы правительственная комиссия должна была выбрать 5–6 субъектов РФ, где проводились бы пилотные запуски этой программы. Руководство нашего региона сразу восприняло эту идею на ура, тем более что Комитет по ЖКХ параллельно со столичными властями разрабатывал точно такую же идею. Так Иркутская область стала экспериментальной площадкой, то есть вошла в число субъектов РФ, на которых будет проводиться система пилотных запусков по реализации этих методик. Петр Воронин так объяснил необходимость появления в регионе первых управляющих жилым фондом компаний:
– Новые методики предполагают выход на совершенно новое понятие – "управление жилым фондом". Если сохраняется жилой фонд, то меньше затрат на его содержание. Это первый пункт программы. Второй – это все, что касается вопросов нового строительства. Сегодня идет значительное уменьшение объемов строительства, и при этом значительно сокращаются сроки службы домов. Это ведет к тому, что в 2010–2015-х годах будут стоять целые жилые массивы, в которых не будет элементов жизнеобеспечения. Поэтому необходимо переходить к другой системе застройки. К примеру, для чего строительные фирмы возводят дома в Иркутске? Чтобы продать. Получается, фирма выступает в роли собирателя денег, застройщика, заказчика и продавца. А кто будет нести ответственность за этот дом? Муниципалитет. Строитель не задумывается, как же дальше будет существовать этот дом, какие там эксплуатационные расходы. Поэтому заказывать строительство должна не строительная фирма, а будущий собственник дома, который будет им управлять. Когда появится такой собственник, он, несомненно, будет стремиться к тому, чтобы ему построили дом с наименьшей себестоимостью одного квадратного метра. Собственник добьется меньших последующих эксплуатационных затрат. На сегодняшний день на одного жителя закачивается 450 литров холодной воды. А физиологическая норма человека – 120 литров. Владелец дома все рассчитает, он не позволит себе такие растраты. Он будет стремиться построить свой дом там, где люди захотят у него это жилье приобрести. Для этого он проведет, если нужно, маркетинговые исследования.
Еще один момент. Подход, когда всех людей загоняют в частную собственность, каждого в свою квартиру, не всегда правильный. Дома должны строиться собственником, который будет не продавать, а сдавать квартиры внаем. Когда будет существовать несколько конкурирующих фирм, тогда создастся совсем другая ситуация. Найм должен быть двух видов: коммерческий и социальный. Коммерческий найм себя не ограничивает, и цены здесь большие. Но должен быть и социально ориентированный найм. Он предполагает участие государства в частичном расходовании средств с последующим обозначением позиции государства в части ценовой политики сдачи внаем этих квартир.
В Свирске эксперимент провалился
Зато получилось в Ангарске.
Итак, на бумаге все уже прописали. Реформировать жилищно-коммунальное хозяйство в Иркутской области было решено, используя опыт Германии. Первыми, кто начал внедрять европейскую систему работы, стали свирские и ангарские коммунальники. Однако какие-то позитивные подвижки пока есть только в Ангарске.
Теперь в городе нефтехимиков полным ходом идет реформирование ЖКХ. Со схемой управления жилищным фондом их познакомил немецкий эксперт по строительству и эксплуатации жилья Герберт Ясперт.
По словам Михаила Дресвянского, директора управляющей компании "Центр" в Ангарске, сегодня не нужно днями напролет ждать слесаря. Он придет к жильцу в строго оговоренное время с теми инструментами и материалами, которые необходимы для работы. В конечном итоге подписывается акт выполненных работ, который служит документом – основанием для оплаты слесарю. Получает такой специалист в несколько раз больше, чем муниципальный. К тому же он прекрасно знает, что его гонорары зависят только от качества его работы.
Тем не менее, по оценке немецких специалистов, особо радоваться не стоит. Российская схема управления жилым фондом слишком устарела. Герберт Ясперт не верит в быстрое оздоровление нашей системы: "Состояние зданий в Иркутске и Ангарске можно сравнить с тем, что имела Восточная Германия в 90-м году перед объединением. Жилой фонд находится в ужасном состоянии. Правда, Германии, чтобы изменить ситуацию в ЖКХ, потребовалось всего 4 года. Созданным компаниям Ангарска для этого потребуется около 10 лет".
И уж совсем неоптимистичен в своих прогнозах Петр Воронин. Он считает, что перенять опыт у высокоразвитой европейской державы удастся лишь частично, так как это не позволит сделать российское законодательство. Да и то, чтобы хотя бы приблизиться к состоянию немецкой жилищной сферы в условиях нашей рыночной экономики, потребуется не менее 50 лет.
Самая высокая тарифная ставка муниципального слесаря-сантехника – 700 рублей
Столько же частный сантехник берет за установку унитаза?
С буднями и праздниками сантехника муниципального мы более менее знакомы. Или, по крайней мере, думаем, что знакомы. Платят ему по-прежнему мало, а профессионалов своего дела встречается все меньше.
В ЖЭУ разводят руками: сантехники массово увольняются, работать некому. Профессия эта сегодня непопулярная. Официальная зарплата – всего 1500 рублей. Дальше все зависит от тебя. Крутись, зарабатывай. Установил десять унитазов в день – получил месячную зарплату. Это, конечно, преувеличение. Но...
Начальница одного из ДЭЗов, куда мне посоветовали обратиться за комментариями, – настоящая хозяйка своих владений. В хорошем смысле слова. Именно поэтому не буду называть ни ее имени, ни номера ДЭЗа. Она-то мне и поведала: чего греха таить, слесарей действительно не хватает. При неполной укомплектации нормы обслуживания у них огромные. Каждый берет по два-три участка. Это 600–900 квартир, или 6–15 домов. Самая большая тарифная ставка – 700 рублей. Плюс 40% премиальных. Если у него еще один участок на обслуживании, то максимум, что он официально может получить, – 1500 рублей. Опять же взять более двух участков им не разрешается. Так распорядился мэр Иркутска. Что ему остается делать? Правильно, халтурить.
Начальница ДЭЗа (назовем ее Елена Степановна) пояснила, что народ охотнее идет на халтуру, чем на официальные заявки в домоуправлении. Объясняется это просто. Когда ты напрямую договариваешься с сантехником, то загодя знаешь и цену, и точное время его прихода. Подав же заявку, рискуешь нарваться на грубость да еще целый день просидеть у двери, ожидая спасителя. "Еще одна причина – качество. Я своим всегда говорю: если уж пошли халтурить, так сделайте все хорошо, чтобы потом ко мне жильцы не бежали и деньги назад не требовали", – говорит Елена Степановна.
Вообще-то и официальные заявки в домоуправлении не всегда бывают бесплатными. К примеру, санфаянс бесплатно вам заменят только в случае, если срок его годности истек. И то покупать компакт вам придется за свои деньги. Ну а если вы просто хотите сменить старый на более навороченный, то рассчитывать можете только на свои силы.
Елена Степановна не лукавит: она дает подзаработать своим подопечным, выделяя не 1–2 участка, как положено, а 3–4 и даже больше. "Если я знаю, что они справляются с такими объемами, то почему бы и нет. У меня коллектив хороший. Все работяги. И я не хочу, чтобы они, как в других домоуправлениях, бежали на заработки в частные структуры", – рассказывает она.
ДЭЗ Елены Степановны скорее исключение из общей системы. Там слесари действительно работают вместе не один десяток лет. Когда-то служебные квартиры давно перешли в их пользование, но уходить они не собираются и работу свою знают на "отлично". Но сами можете себе представить, что можно ждать от слесаря-сантехника муниципального предприятия, если он еле-еле сводит концы с концами или у него столько участков на обслуживании, что качественно сделать свою работу он просто не в состоянии.
Сегодня очень модно работать в частной системе. Не обошла эта мода и сантехников. Если есть машина, сотовый или пейджер, то почему бы и нет? Такой специалист приедет в точно назначенное время и с набором необходимых инструментов. Выполнит свою работу в срок и не нагрубит. Обзвонив несколько таких бывших муниципальных работников ЖКХ, я узнала, что обычно они дают гарантию на свою работу сроком на 2 года и более. Причем некоторые из них готовы приехать даже поздно вечером, ночью или рано утром. Вот только расценки просто потрясают. За установку того же унитаза в одной фирме у меня потребовали 450 рублей, в другой – 700. После чего охота воспользоваться их услугами отпала молниеносно.
В Иркутске частных домоуправлений не будет
В то же время власти Иркутска намерены лишь наблюдать за ходом эксперимента у соседей. Создание управляющих компаний в городе пока не планируется. По словам Олега Шандрука, председателя комитета по городскому обустройству, муниципалитет разработал собственный план реформирования ЖКХ. И внедрять его в действие планируется уже в этом отопительном сезоне.
Чиновники из мэрии понимают, что аварии на сетях неизбежны, что жилой фонд практически на 90% изношен – только 6% домов в Иркутске построены в последнее десятилетие. И поэтому специалисты администрации решили полностью изменить схему устранения аварий в домах и на сетях. Для устранения аварий ЖЭКам будет отпущено не более 3 часов. В случае промедления жилищным конторам грозят финансовые потери. "Мы будем сами устранять неполадки с помощью аварийных служб, но ЖЭКи компенсируют нам все уже по коммерческим ценам", – говорит Олег Шандрук. Жильцы домов, как утверждают власти Иркутска, за своевременную помощь доплачивать не будут. Их задача – вовремя внести установленную квартплату.
К примеру, на днях случилась крупная авария в Кировском районе. В течение десяти часов 29 домов оставались без тепла. Сразу же были мобилизованы все аварийные службы города, и авария была устранена. Если бы законопроект уже вступил в силу, то ДЭЗ, на территории которого случилась беда, вернул бы в бюджет города всю сумму, потраченную на ремонт.
В целом, как заявили специалисты администрации Иркутска, идея создания управляющих компаний в городе сейчас разрабатывается, учитываются все плюсы и минусы подобного проекта. Но копировать вариант немецкого или даже ангарского плана развития ЖКХ точно не планируется. По словам иркутских коммунальников, наш город не такой молодой и промышленный, как Ангарск. У нас есть свой положительный опыт, который и нужно использовать в реформировании этой сферы. Но что конкретно хотят сделать иркутские муниципальные службы, пока неизвестно. Информация об этом должна появиться в конце декабря. Кроме того, мэрия Иркутска не хочет рисковать. Ведь неизвестно, надолго ли хватит запала у новоиспеченных домоуправленцев. А вдруг они окончательно все развалят, а затем вернут дома обратно? Расхлебывать ведь придется самому городу. Правда, некоторые рядовые коммунальники (не будем называть имен) высказывают совсем иную точку зрения. Мол, город просто не хочет терять деньги. Ведь если жилой массив передать управляющей компании, то и плата за все их услуги будет стекаться только к ним, а не в казну города.
