Как «льготная ипотека» убивает рынок недвижимости Иркутска

Несмотря на массовое обнищание домохозяйств и снижение покупательной способности граждан в Иркутске стремительно дорожает жилье. Рост цен столь масштабен, что впору говорить о надвигающемся коллапсе.

БАБР неоднократно писал про риски так называемого ипотечного пузыря, созревшего в России после запуска программы льготной госипотеки:

Пир во время Сovid: в России созрел ипотечный пузырь

Тревожная осень: ипотечный пузырь и просроченные кредиты

Правительство Михаила Мишустина продлило льготную ипотеку до 1 июля 2021 года. Эксперты предупреждают, что все позитивные эффекты программы уже исчерпаны, дальше можно ожидать охлаждения рынка и роста неплатежей. Здесь важно понимать, что программа изначально задумывалась не как мера по облегчению жилищного кредита, а как тактическое средство поддержания стабильности на строительном рынке. Иными словами, спасали прежде всего крупных застройщиков. В этом плане льготная ипотека себя полностью оправдала: девелоперы отчитываются о 30-50% росте доходов по сравнению с 2019 годом.

Для граждан ситуация менее однозначна. До старта программы люди брали ипотеку под 8-10%, теперь — под 6,5%. Казалось бы, выгоды налицо. Однако выигрыш в ставке с лихвой перекрыт ростом цен, который в среднем по стране уже составил более 10% для новостроек. На разгон ценников играют и другие факторы: отмена долевого строительства (с 1 июля 2019 года) и отток денег с депозитов из-за понижения ставки ЦБ до исторического минимума.

Последний пункт заслуживает особого внимания: огромное число квартир продается «инвесторам», которые хотят с помощью недвижимости защитить свои накопления, расценивая этот актив как привычную альтернативу депозитам. Слово «инвестор» взято в кавычки не случайно. В реальности такого рода вложения дают больше вреда, чем пользы — трех и пятилетние налоговые барьеры НДФЛ ограничивают возможности для спекуляций, а продажа с длинным плечом зачастую оборачивается тем, что всю прибыль съедает инфляция и девальвация. Применительно к рынку в целом подобные «инвестиции» создают дисбаланс спроса и оказывают давление на цены.

Все перечисленные факторы — льготная ипотека, сворачивание долевки и перевод накоплений в недвижимость — делают ситуацию крайне нездоровой. В стране жесткий кризис, доходы падают, покупательная способность граждан и домохозяйств находится на многолетнем дне. А цены на квартиры растут, причем галопирующими темпами.

Поговорим про Иркутск

В 2016-17 годах, на излете предыдущего кризиса, цены стагнировали, а местами даже падали, что отражало общую социальную и экономическую апатию общества. Так среди городских новостроек цена квадрата колебалась у отметки 56 тысяч рублей, среди вторичного жилья — 55 тысяч рублей. Первая волна подорожания пришлась на 2018-19 годы, когда рынок начал оживать, подстегиваемый не только вялым оптимизмом домохозяйств, но и страхом перед строительной реформой, предполагавшей монополизацию и банкротство значительного числа малых и средних фирм (эти опасения по большей части подтвердились). К концу 2019 года средняя цена квадрата в новостройке Иркутска выросла до 63 тысяч рублей, на вторичном рынке — до 64 тысяч рублей.

А потом наступил 2020 год. Льготная ипотека. Ура. За январь-сентябрь цены на первичном рынке выросли на 21% (!), до 75 тысяч рублей за квадрат, на вторичном — до 74 тысяч рублей. Расклад по отдельным района впечатляет еще сильнее: например, цена квадрата в новом доме Октябрьского района выросла до 80 тысяч рублей, а в центральном Кировском районе —до 95 тысяч рублей. Такой уровень цен сложно назвать адекватным, ведь он никак не соотносится с динамикой доходов горожан.

Возьмем Ленинский район Иркутска, который в силу исторических особенностей всегда считался дешевым (и неблагополучным). В 2016 году квадрат нового жилья здесь стоил около 41 тысяч рублей, к сентябрю 2020 года он подорожал до 59 тысяч рублей (рост на 43% или 18 тысяч). Или неблагоустроенный и депрессивный Куйбышевский район: за четыре года цена квадрата здесь выросла с 44 до 72 тысяч рублей (+ 63% или 28 тысяч). Интересно, а на сколько за эти годы выросли реальные располагаемые доходы жителей указанных районов?

Ситуация абсурдна: в микрорайоне Березовый Марковского МО, который давно укрепился в статусе одного из главных пригородных гетто Иркутска, цена квадрата подскочила до 63-70 тысяч рублей, притом что еще два года назад цены не превышали 50 тысяч рублей, а на этапе строительства (2014-16 годы) застройщик отдавал квартиры по 30 тысяч за квадрат. Безумие, по другому и не скажешь.

Иркутский рынок недвижимости чудовищно перегрет, это очевидно. И самое печальное, что такой расклад неизбежно отсекает от покупки жилья самую нуждающуюся прослойку — молодые семьи, ведь когда цены растут на 20-25% в год никакая льготная ипотека уже не помощник. Кто выигрывает от этой вакханалии? Прежде всего, строительные бароны, которые получают сверхприбыли, спихивая «инвесторам» и перекупщикам все свободные объемы, причем качество жилья волнует и тех и других в последнюю очередь — они не собираются в нем жить.

URL: http://babr24.com/irk/?IDE=206361

bytes: 5586 / 5104

Обсудить на форуме Бабра в Telegram

Поделиться в соцсетях:

Автор текста: Леонид Федоров, редактор журналистских расследований.

На сайте опубликовано 411 текстов этого автора.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Иркутск)

Бюджет деградации: КПРФ против, «Единая Россия» - за

Сенсации не случилось — бюджет России на 2021 год принят в ключевом втором чтении силами «Единой России». Системная оппозиция выступила против, но кто нынче слушает этих «калек»? С политической точки зрения все прошло тихо и даже скучно.

Антoн Херсонцев

Экономика и бизнесПолитикаРоссия Иркутск

2270

25.11.2020

Кризис не для всех: Яна Соболь освоит миллиард на «Воротах Байкала»

Удивительные вещи происходят в Министерстве экономического развития Иркутской области, которое с недавних пор возглавляет Яна Соболь, жена Алексея Соболя, влиятельного лоббиста и просто очень богатого человека. В контексте: Логопед в мехах: кто стал главой Минэка Прибайкалья?

Антoн Херсонцев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

8449

24.11.2020

Повышение тарифов в Иркутской области: кто стоит за непопулярным решением?

Информация о выравнивании тарифов Иркутской области и Тывы произвела в Иркутске эффект разорвавшейся бомбы.

Максим Бакулев

Экономика и бизнесРасследованияПолитикаИркутск Россия Бурятия

14870

20.11.2020

20 лет ИНК: от локального нефтяного оператора к флагману экономики Сибири

В ноябре 2020 года исполняется ровно 20 лет с момента образования Иркутской нефтяной компании. Круглая дата, дающая повод к разговору о невыдуманных достижениях нефтегазовой отрасли региона.

Антoн Херсонцев

Экономика и бизнесИркутск

7042

20.11.2020

Инсайд. "Полюс" увеличит энергетические мощности иркутского севера

Золотодобывающая компания ПАО «Полюс» совместно с Федеральной сетевой компанией (ФСК) намерена увеличить мощности Пеледуйского энергокольца, обеспечивающего электроснабжение Сухого Лога (Иркутская область) и других объектов СФО и ДВФО.

Василий Чайкин

Экономика и бизнесИркутск

584

18.11.2020

А что там «Чайка»? Дума Иркутска сыплет обещаниями

Дума Иркутска больше двух лет не может решить, что делать с пустующим зданием бывшего кинотеатра «Чайка» в Глазково. Кинотеатр «Чайка» в принадлежащем муниципалитету здании перестал функционировать еще в апреле 2018-го, то есть 2,5 года назад.

Василий Сибирцев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

3081

18.11.2020

Чужое золото: «Полюс» отложит добычу на Сухом Логе?

Сроки промышленной добычи золота на крупнейшем месторождении Сухой Лог в Иркутской области могут быть сдвинуты на несколько лет. 2020 год стал важным для компании «Полюс», которой принадлежит лицензия на разработку Сухого Лога.

Леонид Федоров

Экономика и бизнесИркутск Россия

10256

17.11.2020

В ближайший год в Иркутск переедет головной офис En+ Group

Головной офис Энергетического бизнеса En+ Group (мирового лидера по производству низкоуглеродного алюминия и возобновляемой энергии) переедет в Иркутск в течение полугода. Об этом Бабру сообщил  руководитель энергетического бизнеса компании Михаил Хардиков.

Александр Макаров

Экономика и бизнесИркутск Россия

11995

12.11.2020

«Россельхозбанк» в Иркутской области: козлы молока не дают

В условиях пандемии коронавируса в России объявляли меры поддержки экономики и бизнеса.

Камиль Фахрутдинов

Экономика и бизнесИркутск

5814

09.11.2020

ИНК помогает больницам региона в борьбе с коронавирусом

Иркутская нефтяная компания поставила более 100 кислородных концентраторов медучреждениям региона. Концентраторы вырабатывают медицинский кислород требуемой чистоты и являются крайне важным в лечении больных с заболеваниями органов дыхания.

Антoн Херсонцев

Экономика и бизнесИркутск

3026

09.11.2020

Иркутские депутаты и бюджетная пропасть. Только цитаты

БАБР публикует подборку наиболее интересных цитат из публичных слушаний по вопросу рассмотрения бюджета Иркутской области на 2021 год. Напомним, это самый кризисный бюджет за последние десять лет. Доходы казны составят 166,7 млрд. рублей, расходы —189,6 млрд. рублей, а дефицит — 23 млрд.

Василий Сибирцев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

8486

06.11.2020

Сергей Сокол о бюджете Прибайкалья: «Цифры, мягко говоря, не радуют»

3 ноября в Иркутске прошли общественные слушания по бюджету региона на 2021 год. Сергей Сокол, депутат Госдумы и секретарь ИРО «Единой России» выступил на слушаниях с рядом конструктивных замечаний к проекту бюджета.

Василий Сибирцев

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

8452

05.11.2020

Лица Сибири

Квашнин Анатолий

Вобликова Валентина

Куглянт Александр

Фролов Герман

Соболев Александр

Ковалева Альбина

Вершинин Евгений

Миеэгомбын Энхболд

Титов Михаил

Седов Владимир