Екатерина Головина

© Издательский дом "Восточная Сибирь"

НедвижимостьИркутск

7357

02.04.2015, 15:34

ТРК в ожидании покупателей

Арендаторы не заходят в новые торгово-развлекательные комплексы Иркутска из-за кризиса.

Рынок торгово-развлекательной недвижимости в Иркутске сформировался за последние пять лет, и теперь даже можно говорить о перенасыщении городского пространства подобными объектами. В конце прошлого года в Иркутске открылось сразу два подобных комплекса — «Юбилейный» в одноименном микрорайоне и «КомсоМОЛЛ» на Шишиловском острове. На 2015 год также запланировано открытие двух еще более крупных проектов — ТРЦ «Сильвер-Молл» на улице Сергеева и первая очередь торгово-развлекательного комплекса на месте бывшего торгового центра «Престиж». Однако эксперты сомневаются, что все заявленные проекты будут состоятельны и успешны: существующая экономическая ситуация не даст им возможности для полноценного развития и конкуренции.

Пять лет назад в Иркутске не было понятия «торгово-развлекательная недвижимость». Стрит-ритейл конкурировал с немногочисленными торговыми центрами, а развлекательная составляющая при этом стояла отдельным блоком: кинотеатры, боулинги и рестораны никаким образом не пересекались с магазинами. Ситуацию изменил первый в Иркутске торгово-развлекательный центр «Джем-молл», открывшийся в Свердловском районе в январе 2010 года.

В связи с увеличением торговых площадей в Иркутске, конкуренция за покупателей будет только возрастать. Фото Екатерины Головиной

Объект, расположенный в спальном районе города, с первых месяцев работы стал пользоваться у иркутян огромной популярностью. И не только у иркутян — «Джем-молл» считается торгово-развлекательным центром окружного значения формата Family Mall с большой досугово-развлекательной зоной. Он находится в незначительном удалении от федеральной трассы М-55, и жители города Шелехова также охотно его посещают. Развлечения в ТРК представлены шестизальным мультиплексом, развлекательным центром JamPark и обширной зоной food court. Посетителей не смущало, что первый ТРК в городе разместился в здании бывшего радиозавода — реконцепция оказалась удачной. На площади 30 тыс. кв. м (торговая площадь — 21 тыс. «квадратов») разместилось порядка 100 арендаторов, в том числе такие «якори», как гипермаркет «Все будет ОК», гипермаркет электроники и бытовой техники «М.Видео», магазин «Л’Этуаль». Из других крупных брендов представлены Adidas, Reebok, Gloria Jeans. Автомобильная парковка готова вместить до 700 автомобилей.

Вслед за «Джем-моллом» по проторенной дороге пошел и другой ТРК — «Карамель», открывшийся через год после первопроходца. Так же, как и «Джем-молл», «Карамель» разместилась в бывшем промышленном объекте, здании закрывшейся иркутской кондитерской фабрики. Различаются объекты только этажностью — «Карамель» вытянулась в пять этажей, тогда как «Джем-молл» занимает всего два — и местоположением: второй ТРК занял очень выгодное место в Октябрьском районе Иркутска, в самом сердце городской торговли. Из 26 тыс. кв. м сама торговля ведется на 18 тыс. «квадратов». Единственный общепризнанный недостаток объекта — относительно небольшая парковка на 200 машиномест.

Третьей ласточкой на зарождающемся рынке торгово-развлекательной недвижимости Иркутска стал ТРК «Модный квартал» (общая площадь 38,7 тыс. кв., торговая площадь — 21,6 тыс. кв. м), открытый в июле 2013 года. Этот объект по качественному содержанию резко рванул вперед на фоне уже действующих конкурентов. Во-первых, это был первый центр, построенный именно как ТРК. Во-вторых, его местоположение в 130-м квартале, давно ставшем местом притяжения иркутян и гостей города, обеспечило ему наиболее удачный пул арендаторов и наибольшую проходимость. В-третьих, «Модный квартал» стал первым публичным объектом в городе с крытым паркингом на 300 машиномест, что обеспечило ему повышенный интерес со стороны посетителей, особенно в холодное время года. Четвертым преимуществом для объекта стала маркетинговая политика: на протяжении 1,5 лет ТРК выступает местом проведения различных фестивалей, конкурсов и городских праздников.

Замыкая первую пятерку

Все это время стоял недострой на Шишиловском острове в центре Иркутска, который в свое время претендовал на звание первого торгово-развлекательного объекта в городе. Здание, возведение которого ГК «Континенталь» начала в 2007 году, было заморожено в 2008 году из-за кризиса, в 2011 году его выкупил холдинг DVI Group. В это же время у ТРК появилось новое название: «КомсоМОЛЛ» — это сетевой бренд, центры с таким именем уже работают в Екатеринбурге, Волгограде и Красноярске. Предполагалось, что торгово-развлекательный комплекс площадью 75 тыс. кв. м откроется в конце 2012 года, но срок его ввода в эксплуатацию несколько раз переносился: новому собственнику пришлось существенно изменить проект, в частности перенести помещение, отведенное под якорного арендатора — крупный гипермаркет — из цоколя здания в боковое помещение. В итоге техническое открытие ТРК состоялось в конце декабря 2014 года, а официальное открытие — всего месяц назад, в конце февраля. Он стал четвертым по счету торгово-развлекательным объектом в Иркутске.

В настоящее время ТРК «КомсоМОЛЛ» является самым крупным действующим торгово-развлекательным объектом Иркутска. Его площадь составляет 75 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 45 тыс. «квадратов», открытая парковка готова вместить до 1200 автомобилей. Первые два месяца работы прошли в режиме технического открытия — как пояснили „Ъ” в DVI Group, его целью являлась проверка качества и работоспособности всех систем ТРК и работа в тестовом режиме для выявления возможных недочетов и неисправностей. Визуально объект был заполнен не более чем на 10-15%, и посещаемость в нем была крайне низкая. Однако сейчас ситуация изменилась: 18 марта на территории этого ТРЦ открылся первый в Иркутске федеральный гипермаркет «О’кей», до этого были открыты парфюмерный магазин «Л’Этуаль» и крупный спортивный сетевой магазин «Спортмастер». Дмитрий Патрацкий, советник президента DVI Group по маркетингу и стратегии, сообщил „Ъ”, что, по данным на 18 марта, наполняемость ТРК «КомсоМОЛЛ» составляет порядка 60%, к концу мая ее планируется «догнать» до 80%. Однако действующая наполняемость заставляет усомниться в реальности этих планов: на момент подготовки материала большая часть объекта представляла собой пустые помещения.

ТРК «Модный квартал» по качественному содержанию резко рванул вперед на фоне уже действующих конкурентов. Во-первых, это был первый центр, построенный именно как ТРК. Во-вторых, его местоположение в 130-м квартале, давно ставшем местом притяжения иркутян и гостей города, обеспечило ему наиболее удачный пул арендаторов и наибольшую проходимость.

Господин Патрацкий признает, что кризис значительно сказался на ритейле и торгово-развлекательных объектах в целом, и на ТРК «КомсоМОЛЛ» в частности. В первую очередь он отразился на пуле арендаторов: ряд федеральных сетей из-за кризиса приостановили свои планы по развитию. В связи с этим в DVI Group предприняли свои меры: «С общероссийским кризисом мы не можем бороться, однако мы проработали и предлагаем целый ряд очень интересных решений для наших арендаторов — как минимум это фиксация курса ставки (в рублях), различные льготы, арендная плата в виде процента от выручки и другие интересные решения, которые являются нашим ноу-хау», — перечислил Дмитрий Патрацкий. Однако все эти предложения не смогли удержать оператора Mori Cinema, который планировал разместить в «КомсоМОЛЛе» многозальный кинотеатр. «Арендатор, который собирался открыть многозальный киноцентр в ТРК «КомсоМОЛЛ», в связи с общим экономическим положением в России не может продолжить участие в проекте, поэтому сейчас мы ведем переговоры с другими участниками. В наших планах открыть современный, лучший в Иркутске многозальный киноцентр летом 2015 года», — сообщил Дмитрий Патрацкий.

Первый районный

Практически в одно время с «КомсоМОЛЛом» в Иркутске открылся еще один новый объект — ТРЦ «Юбилейный». Это центр районного значения, расположенный в одноименном микрорайон, площадью 23,3 тыс. квадратов (18 тыс. квадратных метров для аренды). Его позиционируют как социально-значимое место для спального микрорайона. Как сообщил „Ъ” Сергей Кутафин, заместитель генерального директора ТРЦ «Юбилейный», наполняемость объекта составляет более 65%, к лету объект планирует наполнить на 90%. Господин Кутафин также подтверждает падение покупательской активности, спад объемов продаж в розничных сетях и приостановку развития многих федеральных компаний. Все эти факторы имеют место быть, и все они отразились на открытии «Юбилейного». Чтобы сгладить ситуацию, руководству проекта пришлось переориентироваться и опустить планку в выборе арендаторов: компания отказалась от федеральных игроков рынка ритейла и стала активнее работать с региональными. При этом в «Юбилейном» очень тщательно подходили к ассортименту, который предлагают арендаторы. «Все это позволило нам достичь увеличения заполняемости и привело к приросту продаж арендаторов в среднем на 10-15% в месяц», — рассказал эксперт о мерах, предпринимаемых для развития объекта. Чтобы привлечь арендаторов, по отношению к ним ТРЦ предъявляет лояльные условия: предоставляет льготный период аренды, увеличивает арендные каникулы. В настоящее время «якорными» арендаторами в торгово-развлекательном центре являются продуктовый супермаркет региональной сети «Слата», супермаркет детских товаров федерального уровня «Бубль Гум», а также магазин обуви и аксессуаров международной сети Kari. В ближайшие месяцы, возможно, откроется несколько магазинов формата «дисконт-центр» — как сообщили „Ъ”, с ними сейчас ведутся переговоры.

По словам Сергея Катуфина, средняя посещаемость ТРЦ в будни составляет от трех до пяти тысяч человек, в выходные и праздничные дни от восьми до десяти тысяч. При этом ТРЦ есть куда расти: на сайте проекта указано, что ожидаемая посещаемость может достичь от шести до 12 тыс. человек в сутки.

Районный проект имеет неплохие перспективы для роста, уверены эксперты, несмотря на то, что он расположен на окраине города. В микрорайоне Юбилейный проживает порядка 30 тыс. жителей, а через него пролегает дорога к коттеджным и дачным участкам в сторону Мельничной пади — организаторы проекта посчитали, что ТРЦ может посещать до 760 тыс. транзитных пассажиров в год.

Поэтому при высокой заполненности площадей центр имеет все шансы выйти на заявленную посещаемость. Возможно, это случится уже после открытия кинотеатра в «Юбилейном» — Сергей Кутафин не смог сообщить, когда состоится открытие объекта, однако добавил, что проектирование семизального кинокомплекса уже ведется.

В стадии жесткой конкуренции

В Иркутске к пяти действующим ТРК вскоре должны добавиться еще два игрока: ТРЦ «Сильвер-Молл» на улице Сергеева (сосед «Джем-молла») и объект на пересечении улиц Советская и Байкальская с рабочим названием «Ново-Иркутский».

Общая площадь «Сильвер-Молла» составляет 106 тыс. кв. м, арендная площадь — 56 тыс. кв. м, вместимость подземного паркинга — более 600 автомобилей. Ранее заявлялось, что он будет открыт во втором квартале 2015 года, однако эти планы могут измениться. Виталий Аникин, директор ООО УК «Перспектива», курирующий проект, отказал „Ъ” в комментариях по состоянию строительства ТРК и сроку его ввода, сославшись на то, что негативные тенденции докатились и до них.

До тех пор пока ситуация в России не стабилизируется и не начнется экономический рост, успешная деятельность ТРК, еще не открытых и планирующих свое открытие в 2015 году, остается под большим вопросом.

Что касается «Ново-Иркутского», то этот ТРК возводится на месте бывшего торгового центра «Престиж», в настоящее время строительство объекта находится на стадии каркаса. Площадь первой очереди, согласно паспорту объекта, составит 63,4 тыс. кв. м, окончание строительства намечено на август 2015 года. Никаких сведений о проекте не разглашается, однако эксперт, знакомый с ситуацией, сообщил „Ъ”, что, помимо торговой и развлекательной составляющей, в «Ново-Иркутском» планируется открыть фитнес-центр с бассейном, который станет самым большим за Уралом, также в ТРК будет крытый паркинг.

Дмитрий Патрацкий полагает, что в настоящее время рынок торгово-развлекательной недвижимости Иркутска выглядит сбалансировано: «В настоящий момент нет серьезных проблем с посещаемостью, так же как и явной конкуренции между объектами коммерческой недвижимости. В Иркутске, даже с введением в эксплуатацию ТРК «КомсоМОЛЛ», объем торговых площадей на душу населения достаточно далек от показателей других городов. Например, Екатеринбург — один из самых насыщенных региональных городов по количеству квадратных метров коммерческой площади на душу населения», — полагает эксперт. По его оценке, действующий кризис создал две наиболее серьезные проблемы для ритейлеров. Первая — приостановка развития крупных торговых сетей и франчайзеров, отказ многих продолжать экспансию в регионы. Вторая — значительный рост закупочной стоимости товаров на фоне разницы курсов валют. «Подавляющее большинство товаров в России — это импорт, если не брать продуктовый ритейл. Проблема заключатся не только в том, что розничная цена товаров выросла, а в том, что денежные ресурсы предпринимателей остались неизменными, и их возможности по закупке товаров резко снизились (особенно это касается средних и мелких предпринимателей), — объясняет господин Патрацкий. — Все это в итоге приводит к тому, что ассортиментное насыщение у магазинов снижается, снижается покупательская способность населения, растут отпускные цены, многие предприниматели вынуждены закрывать свои магазины, и на этом фоне под большим вопросом находится качественное заполнение ТРК. До тех пор пока ситуация в России не стабилизируется и не начнется экономический рост, успешная деятельность ТРК, еще не открытых и планирующих свое открытие в 2015 году, остается под большим вопросом».

Татьяна Галущенко, эксперт в области коммерческой недвижимости, видит и другие проблемы на рынке торгово-развлекательных объектов города: он близок к точке перенасыщения. По ее словам, объем торговых площадей нужно считать от арендопригодной площади, исключая развлекательную составляющую. При этом нормальным показателем считается объем в пределах 700 кв. м арендопригодных торговых площадей на 1000 человек. «С учетом построенных и введенных в 2014-2015 годах торговых площадей, как в крупных ТРЦ типа «КомсоМОЛЛ», так и в более мелких типа «Оранж» или «Цветной парк», общий объем арендопригодных площадей в ТРЦ и ТЦ Иркутска составил чуть больше 700 кв. м на 1000 человек населения», — сообщила аналитик „Ъ”. По ее оценке, действующая ситуация является оптимальной для иркутского рынка. После того, как будут запущены два новых крупных ТРК, анонсированные к открытию, объем торговых площадей будет избыточным, и конкуренция между объектами ужесточится. «Больший объем торговых площадей будет возможен только в условиях растущего рынка с учетом роста количества населения и/или его доходов», — прогнозирует Татьяна Галущенко.

Вопрос остается в том, какие именно ТРК могут стать лишними на рынке Иркутска. Сергей Кутафин отмечает, что оба строящихся в настоящее время проекта имеют целый ряд преимуществ: «Сильвер-Молл» — классический региональный ТРЦ, уже сейчас имеет хороший пул арендаторов и имеет все шансы стать лидером не только в городе, но и в регионе. «Ново-Иркутский» — самый амбициозный проект в городе: удачная локация, подземные парковки, уникальные архитектурные решения. Для работы над проектом привлечены профессионалы из Москвы, Новосибирска и даже из-за рубежа», — перечисляет он достоинства объектов. Исходя из этого эксперты полагают, что после того, как кризис в стране пойдет на спад, новые ТРК будут востребованы рынком. Арендаторы, скорее всего, уйдут из тех торгово-развлекательных комплексов, которые изначально не являлись специализированными объектами. Это предположение уже подтверждается на примере ТРК «Джем-молл»: в 2015 году его покинул крупный арендатор — магазин сети «Снежная королева», также съехали около пяти магазинов региональных брендов. «Мои данные говорят о том, что арендные ставки снижаются, торговые помещения пустеют. Пока так. Изменения в лучшую сторону возможны только при улучшении общей экономической ситуации в России», — добавила Татьяна Галущенко.

Екатерина Головина

© Издательский дом "Восточная Сибирь"

НедвижимостьИркутск

7357

02.04.2015, 15:34

URL: http://babr24.com/irk/?IDE=134413

bytes: 16419 / 16162

Обсудить на форуме Бабра в Telegram

Поделиться в соцсетях:

Автор текста: Екатерина Головина.

Другие статьи в рубрике "Недвижимость" (Иркутск)

«Заповедное Прибайкалье» произвольно рисует границы нацпарка и насильно выселяет местных жителей

История о том, как у простых жителей Прибайкалья незаконно отжимают земельные участки продолжает развиваться. Ранее на тему Бабр писал: Грязные земли: госорганы незаконно отбирают у иркутян владения.

Миша Ковальски

НедвижимостьРасследованияИркутск

5534

04.09.2020

Нам пишут. Говорим: «земля», подразумеваем - «коррупция»

Недавно в недрах Интернета я натолкнулся на актуальную народную мудрость. Она гласит: «Если бы у наших чиновников была неограниченная власть над планетой - они бы быстро раздали всю землю своим родственникам, друзьям и подельникам».

Максим Бакулев

НедвижимостьРасследованияПолитикаИркутск

15332

02.09.2020

Иркутский капремонт: ложь, грабёж и имитация

Об Иркутском фонде капитального ремонта в разное время говорилось и писалось много. Как сам фонд, так и вся система взимания взносов за капремонт подвергается заслуженной критике. Напомним основные пункты этой критики. Деньги за капремонт взимаются сейчас, а когда будет капремонт - неизвестно.

Лера Крышкина

НедвижимостьРасследованияИркутск

15101

17.08.2020

Блогнот. Ни один профессиональный цех в этом разговоре о городе не должен занимать снобисткую позицию

Дискуссия, развернувшая под постом Александра Гимельштейна по поводу реконструкции улицы Фурье, побудила меня написать по этому поводу отдельный пост. Он будет посвящен не столько самому сюжету реконструкции, сколько формату городской дискуссии и реализации проектов, меняющих городскую среду.

Алекссей Козьмин

НедвижимостьОбществоИркутск

5547

03.07.2020

«Норд-Вест». Зелёный берег: несбывшиеся надежды жильцов и провал местных властей

Ещё один крупный проект «Норд-Веста» – это микрорайон Зелёный берег. Он обещал стать элитным соседом Ершей, но что-то пошло не так. Изначально в проектном варианте были Зелёный берег и Зелёный берег-2.

Анна Амгейзер

НедвижимостьРасследованияИркутск

12187

29.06.2020

«Норд-Вест». Деньги Гусева на слезы дольщиков

«Норд-Вест» – как много в этих словах. Самая скандальная строительная компания Иркутска снова обратила на себя внимание Бабра. О этой легендарной фирме написано уже не одна сотня страниц. Поэтому, дабы не путать уважаемого читателя и восстановить хронологию событий, начнем по порядку.

Анна Амгейзер

НедвижимостьРасследованияИркутск

11278

22.06.2020

Полтора гектара депутатского жилья в Прибайкалье: дети тоже собственники

Радуясь после очередного отчета о доходах и имуществе за каждого из депутатов Заксобрания Прибайкалья по отдельности, нужно оценить по итогам 2019-го и их совокупное добро.

Камиль Фахрутдинов

НедвижимостьПолитикаРасследованияИркутск

11471

12.05.2020

Разрешение на строительство и сохранение Объекта Культурного Наследия «Бани Курбатова и Русанова» получено

Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области выдала разрешение на строительство и сохранение (реставрацию) Объекта Культурного Наследия «Бани Курбатова и Русанова».

Лера Крышкина

НедвижимостьИркутск

4799

30.04.2020

Жителям Байкала могут вернуть дома и хозяйство

Населенные пункты могут исключить из границ Прибайкальского национального парка. Такой вопрос обсуждали на прошедшей сессии Законодательного Собрания Иркутской области, которая состоялась 15 апреля 2020 года. Проблема волнует население уже несколько лет.

Миша Ковальски

НедвижимостьЭкологияБайкал Иркутск

3292

15.04.2020

Проданный Иркутск: как воруют городскую землю

С момента ухода с поста мэра Виктора Кондрашова прошло уже пять лет, а его махинации приходится расхлебывать до сих пор. И главная проблема, оставшаяся от мэра-фотомодели - это незаконно распроданные по друзьям и родственникам городские земли. Схема махинаций описывалась не раз.

Максим Бакулев

НедвижимостьРасследованияИркутск

17995

02.03.2020

Аварийное общежитие ИВВАИУ: правовой тупик под покровом шантажа

Продолжается бурление вокруг аварийного общежития ИВВАИУ. Теперь к нему подключился и врио губернатора области Игорь Кобзев. 17 января на пресс-конференции журналисты пожаловались ему на трудноразрешимую проблему с замерзающим общежитием.

Максим Бакулев

НедвижимостьИркутск

14053

20.01.2020

Гендиректор иркутской строительной компании оштрафован за нарушение градостроительных норм

Генеральный директор строительной компании из Иркутского района получил штраф в 25 тысяч рублей за нарушение градостроительных норм и правил. Прокуратура наложила штраф на предпринимателя за нарушения при строительстве домов в посёлке Берёзовом.

Максим Бакулев

НедвижимостьИркутск

7536

31.12.2019

Смарт: Бабр для умных

Масочники против безмасочников: кто прав?

Медицинские маски — вот настоящий камень раздора в современных эпидемиологических реалиях. Кажется, весь мир разделился на тех, кто только на маски и уповает, и тех, кто их костерит и игнорирует. И чем выше по кривой прироста идёт заболеваемость — тем ожесточённее эти споры.

Алиса Беглова

Интернет и ИТРоссия

1553

21.10.2020

Битва титанов. Самые крупные ритейлеры России

Крупнейшие российские ритейлеры поборолись за звание самого монструозного и прибыльного по итогам первого полугодия 2020 года. Рейтинг составило аналитическое агентство InfoLine. Главный критерий, на основе которого выстроен рейтинг, — доля рынка в процентах. Вот как выглядит топ-10. 1.

Алиса Беглова

Интернет и ИТРоссия

4596

11.10.2020

Газовое топливо: экономия с подводными камнями

В последнее время в российском дискурсе то и дело встаёт тема целесообразности перехода на газовое топливо как альтернативу традиционным нефтепродуктам: бензину и дизельному топливу.

Алиса Беглова

Интернет и ИТРоссия

4766

09.10.2020

Трудовой ликбез. Что нужно знать об испытательном сроке

Испытательный срок — хорошее подспорье для сомневающихся работодателей. Это период времени, в течение которого работодатель проверяет нового сотрудника на предмет его профпригодности.

Алиса Беглова

Интернет и ИТРоссия

568

28.10.2020

Коварные обманщики. Продукты со скрытой калорийностью

Питаетесь условно диетическими продуктами, а всё равно не можете похудеть? Или, даже наоборот, вес растёт как на дрожжах? Быть может, всему виной продукты со скрытыми калориям. Давайте разбираться, какие продукты питания нас вероломно обманывают.

Алиса Беглова

Интернет и ИТРоссия

1775

18.10.2020

Лица Сибири

Колмаков Евгений

Полушин Дмитрий

Сек Владимир

Акимов Василий

Часовитин Владимир

Абрусевич Андрей

Логунов Александр

Бриль Николай

Мазур Юлия

Долгих Владимир