Вторая жизнь «шанхайки»

В Иркутске подготовили проект качественного преобразования городской среды на территории бывшего китайского рынка.

Весной этого года в Иркутске удалось сделать, казалось бы, невозможное — ликвидировать «шанхайку» в центре города. Рынок закрыли, торговцев разогнали. Осенью стало понятно, что список «очевидного-невероятного» на этом не заканчивается. «Сибирская лаборатория урбанистики» в сотрудничестве с иркутскими и французскими архитекторами по заданию администрации города подготовила и представила концептуальный проект развития городской среды на территории бывшей китайской барахолки. Авторы проекта сумели учесть и интересы города — Иркутск обретает современное комфортное общественное пространство, а собственники земли в этом районе — возможность кратно увеличить капитализацию своих владений.

То, что разработчикам концепта удалось консолидировать владельцев земли — а только крупных собственников на территории с десяток, у каждого свои интересы, каждый считает соседей конкурентами, все они не привыкли договариваться и, мягко говоря, не слишком благодарны городской администрации за закрытие рынка, — и сами авторы, и мэрия Иркутска, заказчик работы, считают уникальным. «Мы использовали методику челночных переговоров, — поясняет руководитель «Сибирской лаборатории урбанистики» Алексей Козьмин. — Оценили градостроительную ситуацию на территории, поговорили с одним, с другим, с пятым, с десятым собственником — сделали первый вариант проекта. Снова поговорили — еще что-то поменяли. Снова сели за стол переговоров... С некоторыми собственниками мы провели по пять–шесть встреч, чтобы добиться нужного эффекта».

Вокруг оси

Если коротко, то на месте бывшего китайского рынка должны появиться многофункцио­нальные кварталы, где торговый формат, рассчитанный на куда более высокий потребительский сегмент, нежели «шанхайка», будет сочетаться с жильем бизнес-класса, кафе и ресторанами. Будут созданы новые общественные пространства — зеленые зоны, площади, пешеходные дорожки.

Разработчики отказались от общегородской транспортной магистрали, которая по Генплану должна пройти по улице Софьи Перовской. По словам Алексея Козьмина, многополосная дорога рассекла бы центр, сломав пешеходные маршруты. К тому же пришлось бы расширять улицу, переносить «красные линии», памятники архитектуры — а это сложно юридически. Соответствующие поправки в градостроительные документы по распоряжению мэра должны быть внесены до конца текущего года.

При этом авторы концепции рассмотрели возможность гармонизации центра Иркутска в целом — ведь «шанхайка» не может развиваться вне общего контекста. Так в проекте появилась «торговая ось» Иркутска. «В Иркутске когда-то была хлебная площадь — на месте нынешнего цирка, и торговая — сейчас там Торговый комплекс и Центральный рынок. Между этими «магнитами» со временем появилась улица Урицкого с многочисленными магазинами. В 1990 годы эта ось раздвинулась — на месте станкостроительного завода появился торговый центр «Меркурий», а в цехах завода карданных валов — ТЦ «Иркутский», и «шанхайка» тоже оказалась нанизанной на этот маршрут, — рассказывает член экспертного совета «Сибирской лаборатории урбанистики» Сергей Маяренков. — В перспективе его можно замкнуть — через Центральный парк культуры и отдыха (при этом ЦПКиО получит вторую жизнь), 130-й квартал, бульвар Гагарина, далее через Нижнюю Набережную (там нужно привести в порядок участок в районе бывшей чаеразвесочной фабрики) вновь на сквер Кирова и ТЦ «Меркурий». Этот маршрут уже фактически сложился сам, над ним надо немного потрудиться, и город получит хороший променад».

Детально проработан только план 11 кварталов на месте «шанхайки». Ось показана эскизно, как пример того, что можно сделать с пространством. По мере того, как будет меняться территория китайского рынка, убеждены разработчики концепта, собственники объектов на оси захотят подтянуться, чтобы не потерять покупательский поток.

Принципиальный подход

Свою работу авторы концепта считают уникальной по нескольким причинам. Впервые в Иркутске столь значительная территория — 42 гектара, 11 городских кварталов — проектируется целиком, с детальной планировкой: внутриквартальными проездами, зелеными зонами, размещением отдельных объектов и их назначением. Впервые проект развития конкретной территории пусть концептуально, но все же описывает возможности реорганизации прилегающих районов города. Наконец, пожалуй, никакой другой документ не разрабатывался со столь тщательным юридическим и градостроительным анализом ситуации на описываемой территории.

«Анализ территории был действительно детальным, — свидетельствует Сергей Маяренков. — На первом этапе — еще до разгона «шанхайки» — сфотографировали все существующие на территории объекты, в том числе с вертолета. Обнаружили при этом целые контейнерные деревни — с «тарелками» на крышах, с печными трубами. Изучили все доступные материалы по собственникам: какие участки в частном владении, какие принадлежат муниципалитету, какие — области, где право собственности не разграничено. Посмотрели, как сгруппированы участки различных собственников, чтобы понять, как планировать территорию. Проанализировали генплан, проекты квартальной планировки, правила землепользования и застройки. Нашли нестыковки — в границах участков, в видах деятельности — разрешенных де-юре и существующих де-факто. Отметили все охранные зоны — на территории «шанхайки» много памятников истории и архитектуры, в том числе федерального значения, рядом находится Крестовоздвиженская церковь. Оценили интенсивность транспортного и пешеходного потоков — по времени, по дням недели, в различных точках кварталов. Только над этим работали 70 человек».

Графически это выглядит так, будто на план «шанхайки» накладывают фильтры — один, другой. Сразу видно, где что, кому принадлежит, что нарушено. Но за этой простотой стоит колоссальная работа большого коллектива — анализ ситуации занял около полугода с декабря 2013 года по май 2014.

Второй этап — детальное проектирование и согласование с владельцами участков — начался в июне 2014 года.

В основу проекта, по словам Алексея Козьмина, положены четыре принципа. Во-первых, многофункцио­нальность пространства (совмещение торговли, жилой застройки, гостиниц, общепита, зеленых зон). Во-вторых, сохранение памятников архитектуры — сюда входит не только реставрация существующих объектов, но и соблюдение всех охранных ограничений — плотность застройки, высотность и так далее. При этом новое пространство не станет копией 130 квартала, где акцент сделан на историчность. Реновация «шанхайки» подразумевает современную архитектуру, но гармонирующую со старинными зданиями. Вместе с тем, опыт исторического квартала, его пример того, как преобразование городской среды в разы подняло стоимость недвижимости, убеждает инвесторов лучше любых уговоров. «Третий принцип — соразмерности человеку. Создание уютной атмосферы за счет ограничения этажности, зеленых зон, приоритета пешеходов и ограничения передвижения частного транспорта, снижения транспортной нагрузки за счет выноса пересадочных пунктов общественного транспорта на окраины городского центра, — перечисляет руководитель экспертного совета Сибирской лаборатории урбанистики. — И четвертый принцип — синергетического эффекта. Пространство должно быть освоено комплексно, что подразумевает стилевую гармонию и взаимоувязку интересов собственников. Что в свою очередь должно повысить капитализацию этой территории и обернуться экономической выгодой для участников реновации».

Как управлять потоком?

«С появлением 130-го квартала людские потоки переместились в эту часть города. Это хорошо заметно по тем же ресторанам: если раньше в заведениях на улице Карла Маркса столик нужно было заказывать заранее, сегодня там свободно, — отмечает мэр Иркутска Виктор Кондрашов. — Буквально через дорогу от 130-го квартала скоро завершится строительство ТРЦ «КомсоМолл», и центральная часть города опустеет. Мы же даем собственникам возможность сохранить доходы за счет переориентации на премиальный сегмент, на современные форматы, за счет создания уютной городской среды и оттягивания потребителей. Город при этом получит более равномерное распределение транспортных и пешеходных потоков».

Финансовое участие администрации Иркутска в реализации проекта будет минимальным — город берет на себя подготовку градостроительной и проектно-сметной документации, оформление необходимых разрешений, создание и благоустройство улично-дорожной сети, общественных пространств, консолидацию собственников. Все остальное будет сделано за счет инвесторов. Владельцам участков было предложено войти в состав фонда, который будет играть роль координатора и управляющей компании всего проекта.

«В работе управляющей компании мы учтем те ошибки, которые были допущены при реализации проекта 130-го квартала, — отмечает Сергей Маяренков. — В частности, с самого начала подготовим необходимую документацию, чтобы сохранить единообразие пространства, единый код оформления, наружной рекламы, чтобы территория управлялась не только коммунально, но и чтобы под управлением были общественные пространства, событийный ряд».

Реализация всего проекта займет от четырех до семи лет. На первом этапе будет подготовлена проектно-сметная документация, получены необходимые разрешения, решен вопрос с инженерными сетями. Городские власти обратились к инвесторам с просьбой в первую очередь решить вопросы с сетями, получить необходимые подключения — на водоснабжение, электроэнергию, связь. Чтобы коммуникации можно было проложить централизованно в один прием, а затем уже каждый собственник может поэтапно реализовать свою часть проекта.

Конечно, полной идиллии ожидать не стоит — собственники на этапе реализации будут биться за каждый дополнительный этаж, за каждый квадратный метр торговых площадей и за каждый рубль. Впрочем, в Сибирской лаборатории урбанистики признают, что подобные глобальные проекты могут быть пластичны и изменяться в деталях, но принципиальные отклонения рассчитывают вычислять на ранних стадиях и предупреждать.

Теперь главное — не потерять взятый темп на первом этапе практического воплощения проекта. В этом сходятся и разработчики, и власти, и собственники.