Дмитрий Верхотуров

© Babr24

Экономика и бизнесБурятия Россия

30168

19.11.2019, 13:39

Эскроу-счета добивают депрессивные регионы

В 2019 году отрасль жилищного строительства постигла, как известно, крупная реорганизация. Были введены эскроу-счета для финансирования долевого строительства. Эта мера должна была покончить с весьма распространенным "кидаловом" долевых вкладчиков, и в этом смысле имела политическое значение, поскольку проблемы вкладчиков, заплативших за недострой, в конечном счете доставались на разрешение властям.

Новая финансовая система уже возникла и вобрала уже немалые средства. По данным заместителя председателя ЦБ РФ Ольги Поляковой, открыло более 23 тысяч эскроу-счетов на сумму 74 млрд. рублей.

Суть этого нововведения состоит в том, что эскроу-счет - это особый счет, на который покупатель квартиры в недостроенном доме зачисляет свои средства. Они перечисляются застройщику только после того, как дом сдан и начато оформление имущественных прав на проданные квартиры. Если дом не завершен и не сдан, то деньги с эскроу-счета возвращаются покупателю. Этот счет можно пополнить разными способами: внесением всей суммы сразу, или же внесением первоначального взноса и ипотечным кредитом.

Казалось бы, задача оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков решена. Между строителями и покупателями встал банк, вооруженный 214 ФЗ. Однако, это привело к тому, что жилье заметно вздорожало буквально за несколько месяцев 2019 года (эскроу-счета были введены с 1 июля 2019 года) . К примеру, в Иркутске на 8,9%, с 60,4 до 65,4 тысяч рублей за кв. метр. То есть цена 50-метровой двушки поднялась с 3,02 млн. до 3,27 млн. рублей. Цены поднялись в Новосибирске на 7,2% до 68,3 тысяч рублей, а вот в Улан-Удэ упали на 2,6%.

Строительство - дело недешевое. Крупные жилые комплексы могут стоит миллиарды рублей, а суточный расход большого объекта может достигать десятков миллионов рублей. Раньше долевое участие было одним из главных способов финансирования текущих строительных затрат. Застройщику надо было иметь лишь средства для возведения каркаса здания, а дальше постепенно разворачивалась продажа квартир. Я сам не раз видел такие картины, как покупатели смотрели на свое приобретение в стадии строительства: пробираясь между техникой, группами гастарбайтеров и обычными на всякой стройке кучами материала и мусора. Даже если у застройщика не было своих денег и он не мог взять в кредит, то вот такой "самотек" позволял мало-помалу двигать стройку к победному концу.

Теперь это запрещено законом (хотя продолжаются лоббистские бодания по этому поводу; строители требуют разрешения не использовать эскроу-счета при готовности обекта на 30% и при продаже 10% квартир в строящемся доме). Теперь по поводу любого чиха - пожалуйте, в банк за кредитом, ну или за кредитной линией. Та же Ольга Полякова заявила, что к ноябрю 2019 года, то есть менее чем за полгода, было подано 27,7 тысяч заявок на кредитные линии на сумму в 642 млрд. рублей. Или 225 заявок на сумму 5,2 млрд. рублей в сутки.

Тут стоит обратить внимание, что сумма эскроу-счетов пока что составляет 11,5% от общей потребности в финансировании строительства.

Эта финансовая система в принципе и по своей задумке действительно весьма хороша и может работать, но только при одном условии: если банки не будут увлекаться лихоимством. Банк получает двойную выгоду. Во-первых, он получает в распоряжение значительные суммы по эскроу-счетам, которые банк может использовать для своих операций, кредитования и увеличения активов. Во-вторых, строители вынуждаются прибегать к банковскому кредитованию, как главному и часто единственному источнику финансирования стройки. Фактически, если смотреть в экономическую суть эскроу-счета в жилищном строительстве, это конечная выручка строителей, помещенная в банк, на которую строители еще выплатить известный процент (поскольку она же выдается им в кредит). В принципе, банки могли бы снизить ставку на кредиты для застройщиков и брать валом. Скажем, 2% с 642 млрд. рублей это 12,84 млрд. рублей дохода банков.

Теперь о лихоимстве. Депутат Госдумы РФ Алексей Изотов и зампред ЦБ РФ Ольга Полякова заявили на слушаниях, что средняя ставка по проектному финансированию для застройщиков составляет 14%! Средняя, значит есть и побольше этой. Полякова подчеркнула, что если у застройщика быстро заполняется эскроу, то ему ставку понизят до 4-5%. Похвальная щедрость!

Но при таком подходе цены на квартиры не могут не расти. Застройщик вынужден закладывать в конечную стоимость квартиры все: растущие расходы на стройматериалы, топливо, все свои налоги, а вот теперь еще и лихие банковские проценты. Все это нужно заранее просчитать, спрогнозировать (цикл строительства составляет 2-3 года), внести в цену и при этом получить прибыль. Застройщик деньги не рисует, и в общем, живет по принципу, "покупатель заплатит за все". Вздорожание квартир сжимает размер платежеспособного спроса (который в России далеко не растет), жилстроительство концентрируется в мегаполисах, куда идет бегство населения и своего рода внутренний "вывоз капитала", вкладываемый в жилье. Таким образом, введенная в жилстроительство финансовая система ведет к разрушению многих региональных строительных рынков и только ускоряет экономическое падение ряда регионов, например, Бурятии.

Дмитрий Верхотуров

© Babr24

Экономика и бизнесБурятия Россия

30168

19.11.2019, 13:39

URL: https://babr24.com/?IDE=194905

bytes: 5246 / 5173

Поделиться в соцсетях:

Экслюзив от Бабра в соцсетях:
- Телеграм
- ВКонтакте
- Вайбер
- Одноклассники

Связаться с редакцией Бабра в Бурятии:
[email protected]

Автор текста: Дмитрий Верхотуров.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Бурятия)

Segezha Group: обход закона поможет компании зверски уничтожить леса Карелии

Segezha Group оказалась в эпицентре скандала после хищнической вырубки девственных лесов Карелии. Варварским методом компания заполучила более 25 миллиардов рублей, но теперь пришло время возвращать долги. Минприроды республики обратилось в суд.

Есения Линней

Экономика и бизнесЭкологияБурятия Иркутск Красноярск

3248

28.03.2024

Инсайд. Крах монополии «Рослесинфорга»?

Тем временем президент «Опоры России» Александр Калинин направил вице-премьеру Виктории Абрамченко целых 14 наказов от лесного бизнеса малых и средних форм (либо для их воплощения в жизнь новым составом правительства РФ, либо прежний состав должен успеть с решением всех вопросов до мая).

Фокс Смит

Экономика и бизнесЭкологияБурятия Россия Китай

3958

28.03.2024

Высокое низкое напряжение: на «Читаэнергосбыт» подают в суд?

В Бурятии долгое время не решаются серьезные проблемы, связанные с электроснабжением от АО «Читаэнергосбыт»: электричество постоянно выключается, состояние сетей критическое, бытовая техника выходит из строя.

Есения Линней

Экономика и бизнесЖКХОбществоБурятия Забайкалье

5191

27.03.2024

На воре шапка горит: очередной медийный выстрел вхолостую от Эдуарда Дикунова

Продолжает набирать обороты скандал вокруг судебного разбирательства между группой эко-активистов под руководством иркутского правозащитника Владимира Друзя и Янгелевским горно-обогатительным комбинатом, добывающим в черте поселка кварцевый песок.

Глеб Севостьянов

Экономика и бизнесПолитикаСкандалыМир Иркутск

6623

27.03.2024

Бурятская ОПГ: Виктор Гусляков всех сдал, присаживайтесь

Экс-руководитель управления капитального строительства (УКС) Виктор Гусляков раскрыл коррупционную схему с участием чиновников из Бурятии и Забайкальского края. В подробностях он доложил о своих сообщниках, участвовавших в получении многомиллионных взяток от бурятской строительной мафии.

Есения Линней

Экономика и бизнесПолитикаКриминалБурятия Забайкалье

9400

26.03.2024

Паразитический «ЭкоАльянс», или Провал мусорной реформы в Бурятии

Деятельность регоператора «ЭкоАльянс» стала худшим механизмом реализации мусорной реформы в Бурятии. Каждодневно в адрес компании сыплется критика. Местные жители только и слышат обещания об устранении свалок, строительстве заводов по переработке мусора и других грандиозных планах.

Есения Линней

Экономика и бизнесЖКХЭкологияБурятия

6935

22.03.2024

Нефритовая мафия: бурятских полицейских обвиняют в ущемлении местных жителей

В Окинском районе Бурятии, главном месторождении нефрита, местные жители жалуются на противозаконные действия правоохранительных органов. Теперь под угрозой жизнь не только окинцев, но и сохранность уникальной природы.

Есения Линней

Экономика и бизнесКриминалБурятия

6353

20.03.2024

Китай отказался от российского газа? Экономист Бадмаев о газопроводе «Сила Сибири — 2»

Бабр поговорил с экономистом из Бурятии Алдаром Бадмаевым о проблемах строительства газопровода «Сила Сибири — 2», который должен газифицировать Бурятию.

Виктор Кулагин

Экономика и бизнесЭкологияЖКХБурятия Китай

10865

19.03.2024

Телеграм Бурятии за неделю: проверка Байкальской природоохранной прокуратуры и новый скандал на нефритовых приисках

Бабр представляет обзор ключевых событий и обсуждений в бурятском сегменте мессенджера Telegram за неделю с 11 по 18 марта включительно. Байкальская ревизия В Байкальской природоохранной прокуратуре началась проверка исполнения законодательства об охране окружающей среды и природопользовании.

Есения Линней

Экономика и бизнесПолитикаЭкологияБурятия Иркутск Байкал

9162

18.03.2024

Дожили: семьи погибших требуют компенсацию с СЦКК

В Бурятии продолжаются разбирательства в связи с массовой гибелью сотрудников Селенгинского ЦКК. Родственники погибших пытаются добиться компенсации морального ущерба с осужденных и комбината, но мешают им уже заключенные ранее договоренности с предприятием.

Есения Линней

Экономика и бизнесОбществоБурятия

8982

15.03.2024

Бесполезность и надувательство: что скрывается за проверкой в Байкальской природоохранной прокуратуре?

В Байкальской природоохранной прокуратуре началась проверка исполнения законодательства об охране окружающей среды и природопользовании. Главной причиной контроля, по всей видимости, стала неадекватная организация работы руководителем прокуратуры – Еленой Макушенко.

Есения Линней

Экономика и бизнесЭкологияБурятия Иркутск Байкал

25335

14.03.2024

Рабочие, на выход: 50 сотрудников в Бурятии безосновательно уволили

В Бурятии назревает скандал из-за внезапного увольнения сотрудников на угольном разрезе в Окино-Ключах. Причиной тому стал безосновательный разрыв контракта заказчиком с подрядной организацией.

Есения Линней

Экономика и бизнесОбществоБурятия

10058

13.03.2024

Лица Сибири

Сокольников Александр

Коренев Александр

Меделянов Андрей

Андреев Андрей

Книжник Денис

Азаренко Иван

Поздняков Андрей

Ковалев Андрей

Зенков Сергей

Рябикин Александр